PDF문서2020_세금절약가이드_02.pdf

닫기

background image

양도소득세│상속·증여세

2020

세금절약

가이드


background image

양도소득세│상속·증여세

2020

세금절약

가이드


background image

올해에도 납세자의 눈높이에 맞추어 유익한 세금정보를 알려 

주는 ‘세금절약가이드(Ⅰ·Ⅱ)’와 부동산에 대한 올바른 세금정보를 

제공하는 ‘부동산과  세금’  및  일상생활  속의  세금  상식을  담은 

‘생활세금 시리즈’를 개정세법을 반영하여 발간하였습니다.

아무쪼록  이  책자가  납세자  여러분의  세금에  대한  궁금증을 

해소하고, 성실납세 하시는데 유용한 길잡이가 되기를 바랍니다.

현재 코로나19의 세계적 확산을 비롯한 국내외의 어려운 경제 

여건  속에서도  성실하게  세금을  납부해  주시는  국민  여러분께 

감사의 말씀을 드립니다.

세금은  나라의  주인인  국민이  국가의  운영에  필요한  비용을 

공동으로  부담하는  것이며,  납세는  국민의  권리이자  의무로서 

풍요로운 사회를 누리는 대가입니다.

앞으로도  세금은  모든  국민이  더불어  행복하게  사는  공정한 

사회를  만들고,  우리나라가  지금보다  더  부강하고  살기  좋은 

포용국가로 나아가는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 

국세청은 납세자를 세정의 중심에 두고 함께 소통하며, 성실 

납세를  최대한  지원하는  서비스  기관으로서  국민이  공감하고 

신뢰하는 국세행정을 구현하기 위해 노력하고 있습니다.

2020 년 4월

국세청장


background image

Contents

 1세대1주택비과세관련

7 따로거주하고있는부모의주민등록을함께해놓은경우에는

 주택을양도하기전에사실대로정리하는것이좋다.………… 50

8 1주택소유자가공부상은주택이나사실상상가인건물을

 또하나소유하고있다면주택을양도하기전에공부를

 정리해놓도록하자. ……………………………………………… 52

9 2주택자가1주택을멸실하여나대지상태에있거나

 신축중에나머지1주택을양도하면비과세적용을

 받을수있다. ……………………………………………………… 55

10 1주택자가주택을음식점으로용도변경하였으나

 양도하는시점에사실상주택으로사용하고있다면

 공부상주택으로변경한후양도하자.…………………………… 57

11 상가겸용주택을신축하는경우주택부분을조금더크게

 하면전체를주택으로인정받는다. ……………………………… 59

12 주택과주택외의연면적이같은겸용주택을양도하는경우에는

 계단등주택으로볼수있는부분이없는지살펴보자. ……… 61

13 양도하는주택이고가주택에해당하면

1세대1주택이라고하더라도세금을납부해야한다.…………… 64

14 허위계약서를작성하면양도소득세비과세·감면이안된다.…… 66

15 공부상에는등재되어있지않으나무허가주택이있고사실상

 거주하였다면이를적극입증하자. ……………………………… 68

16 공부상주택으로등재되어있으나사실상폐가인경우에는

 멸실하고공부를정리해놓는것이좋다. ……………………… 71

17 ‘2년이상보유’규정을정확히알고이를잘활용하자.……… 73

18 부득이한사유가있는때에는2년이상보유하지않아도

 1세대1주택비과세규정을적용받을수있다.………………… 76

1 우리가내는세금에는어떤것이있나?………………………… 12

2 절세와탈세는어떻게다른가?…………………………………… 16

3 탈세를하면어떤처벌을받게되나?…………………………… 19

4 궁금한세금!어디에물어봐야하나? …………………………… 21

5 억울한세금!어떻게구제받을수있나?………………………… 24

6 세금을제때못내면어떤불이익을받게되나? ……………… 31

7 정부에서세금을부과할수있는기간은?……………………… 33

1 세금을절약하고싶으면사전에전문가와상담하자. ………… 38

2 다주택자인경우임대주택등록을통하여

 세부담을줄일수있다. …………………………………………… 40

 과세대상

3 어떤자산을팔면양도소득세가과세되나? …………………… 42

4 담보로제공한부동산이경락되는경우도

 양도소득세과세대상이된다. …………………………………… 44

5 이혼하면서‘재산분할’이아닌‘이혼위자료’명목으로

 부동산의소유권이이전되었다면

 양도소득세과세대상이다.………………………………………… 46

6 부부등이공동명의로부동산을취득하면

 양도시세부담을줄일수있다. ………………………………… 49

제1장

세금에 관한 
일반상식

제2장

양도소득세 
알뜰정보


background image

Contents

 양도소득세감면

32 농지는8년이상자기가경작한후양도하면

양도소득세를감면받을수있다. ……………………………… 115

33 양도일현재농지가아니더라도농지로인정받는

 경우가있다.……………………………………………………… 118

34 농지의범위를정확히알아두고해당사항이있는경우

 적극활용하자.…………………………………………………… 120

35 개인기업을법인으로전환하는경우현물출자를하거나사업

 양수도방법을택하면이월과세를적용받을수있다.……… 121

 ●한눈에보는국세통계(양도소득세)………………………… 123

1 일반적으로상속세는크게걱정안해도된다.……………… 126

2 상속과관련된법률상식………………………………………… 128

3 상속세세금계산구조…………………………………………… 131

4 상속재산보다부채가많은경우에는

 상속을포기하는것이유리하다. ……………………………… 132

5 피상속인의금융재산이나부동산을모를때는

안심상속원스톱서비스를이용하자. ………………………… 134

6 상속세는피상속인이사망당시에가지고있는재산만

신고를하면된다?……………………………………………… 138

7 상속재산에어떤것이있는지알아보자.……………………… 139

8 상속·증여재산에대한평가의원칙은시가이다.…………… 141

9 병원비는사망후내거나피상속인의재산으로

 납부하는것이좋다. …………………………………………… 143

10 생명보험금과퇴직금등도상속재산으로볼수있다.……… 145

제3장

상속세  
알뜰정보

19 1세대2주택이라도일정기간안에1주택을팔면

 양도소득세가비과세되는경우가있다.………………………… 79

20 등기를하지않고양도하면다음과같은불이익을받는다.…… 85

21 재개발·재건축사업과양도소득세……………………………… 87

22 1세대1주택을부득이2년을채우지못하고파는경우에는

 잔금청산일또는등기이전일을고려하자. ……………………… 91

23 조정대상지역에소재하는주택을보유하고있다면

 주의하자. …………………………………………………………… 93

 양도시기

24 부동산을양도할경우보유기간에따라

 세부담에차이가있다. …………………………………………… 95

25 두건이상의부동산을양도하는경우양도시기를조절하면

 세부담을줄일수있다. …………………………………………… 99

26 부동산양도시취득가액확인이되지않는경우가급적

 기준시가고시일전에양도하는것이유리하다. …………… 100

27 장기보유특별공제적용대상을숙지하여적극활용하자.…… 101

28 실지거래가로신고하는부동산은증빙서류를철저히

 챙겨야세금부담을줄일수있다. …………………………… 104

 신고·납부

29 양도소득세신고·납부(예정·확정)를꼭하자.…………… 108

30 신고를한후과다신고한사실이밝혀지면경정청구를하여

 세금을돌려받도록하자. ……………………………………… 112

31 내야할세금이1천만원을초과하는경우에는나누어

 낼수있다. ……………………………………………………… 114


background image

Contents

24 상속세를신고하지않으면정상신고한때에비하여

세금을20%이상더내야한다. ……………………………… 176

25 세금이많으면나누어내거나상속받은부동산또는

주식으로도낼수있다. ………………………………………… 177

26 상속세는장기세금계획을세워미리미리대비하자. ……… 180

27 상속세신고가끝났다고방심했다가는

 큰낭패를볼수있다.…………………………………………… 183

 ●한눈에보는국세통계(상속세)……………………………… 184

1 부담부증여는왜양도소득세를

신고·납부해야하는지알아보자. …………………………… 188

2 비거주자자녀의증여세는부모가대신납부해도된다.…… 190

3 증여세세금계산구조…………………………………………… 191

4 사전계획에따라내는증여세는기꺼이부담하자. ………… 192

5 증여를하였으면증거를남기자.……………………………… 194

6 공시지가나기준시가가고시되기전에증여하자.…………… 197

7 상속재산협의분할은상속등기전에하자. ………………… 199

8 증여한재산을되돌려받으려거든

 3개월내에돌려받자.…………………………………………… 201

9 6억원범위내에서는배우자에게자산을

 증여해주는것이좋다.………………………………………… 203

10 고액의재산을취득하는경우에는

 자금출처조사에대비하자. …………………………………… 205

11 부채를상환할때도상환자금의출처조사에

 대비해야한다. ………………………………………………… 207

제4장

증여세  
알뜰정보

11 상속재산을공익법인에출연하려거든신고기한내에

출연해야한다.…………………………………………………… 147

12 상속재산중에상속세가비과세되는금양임야나묘토인

농지가포함되어있는지살펴보자. …………………………… 149

13 사망하기1~2년전에재산을처분하거나

 예금을인출하는경우에는사용처에대한증빙을

 철저히갖추어놓아야한다. …………………………………… 151

14 중소법인의대표자가법인과금전거래를하는경우에도

자금의사용처에대한증빙을철저히갖추어놓자.………… 155

15 피상속인의부채가2억원이상인경우에도

사용처에대한증빙을확보해두자. …………………………… 158

16 증여재산공제한도내에서

배우자나자녀에게미리증여를해두자.……………………… 160

17 장례비용이500만원을초과할때에는관련증빙서류를

잘챙겨두자.……………………………………………………… 162

18 상속세를계산할때공제되는채무에는어떤것이

있는지알아두어빠짐없이공제받도록하자. ……………… 163

19 건물을상속할때는월세보다전세가많은것이유리하다.… 166

20 10년이상경영한가업을자녀에게물려주고자하는

경우가업상속공제제도를적극활용하자.…………………… 167

21 배우자상속공제를최대한활용하자.………………………… 170

22 상속재산중피상속인과상속인이10년이상동거한

1세대1주택이있는경우는동거주택상속공제
적용여부를검토하자.…………………………………………… 172

23 세대를건너뛰어상속을하면

 상속세를추가부담해야한다. ………………………………… 174


background image

Contents

12 고령인자가거액의재산을처분한경우에는자금의

 사용처에대한증빙을철저히갖추어놓자. ………………… 209

13 자녀의증여세를부모가대신납부하면또다시증여세가

 과세된다.………………………………………………………… 211

14 세대를건너뛰어증여하면세금을30%더내야한다.…… 213

15 증여세를신고하지않으면정상신고한때에비하여

 세금을20%이상을더내야한다. …………………………… 215

16 계부·계모가자녀에게증여하는경우에도5천만원

 (미성년자는2천만원)이공제된다.…………………………… 217

17 창업자금또는10년이상영위한가업주식을

 생전에자녀에게증여하면증여세특례세율(10%)을

 적용받을수있다. ……………………………………………… 218

 ●한눈에보는국세통계(증여세)……………………………… 220

1 부동산을취득하면이런세금을내야한다.………………… 224

2 부동산실거래가액허위신고땐큰낭패를

 보게된다. ……………………………………………………… 226

3 취득세를많이내기싫으면이런부동산은

 취득하지말자.…………………………………………………… 227

4 부동산을보유할때도이런세금을내야한다.……………… 229

5 부동산을팔려거든6월1일전에팔자. ……………………… 231

6 공시가격변동에관심을갖자.………………………………… 232

제5장

지방세  
알뜰정보

세금에 관한

일반상식

제1장


background image

12       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       13

있는지 관심을 갖는 것이 필요하다. 그래야 우리가 세금과 관련된 어떤 
의사 결정을 하더라도 나중에 후회하는 일이 없을 것이다.

현재 우리나라에서 시행되고 있는 세금의 종류는 다음과 같다.

● 국세

국세는  중앙정부에서  부과·징수하는  세금으로  내국세와  관세로 

구분된다.

국 세

종합부동산세
부 가 가 치 세
개 별 소 비 세

증 권 거 래 세

교통에너지환경세
농어촌특별세

내국세

관세

우리가 내는 세금에는 어떤 것이 있나?

1

우리가 내는 세금에는 어떤 것이 있나? 우리는 일상생활을 하면서 알게 

모르게 많은 세금을 내고 있다. 사업을 해서 돈을 벌었으면 소득세를 내야 
하고, 번 돈을 가지고 부동산이나 자동차를 사면 취득세를 내야 하며, 
집이나 자동차 등을 가지고 있으면 재산세·종합부동산세·자동차세 등을 
내야 한다.

뿐만 아니라 부동산을 팔면 양도소득세를 내야 하고, 자식에게 증여를 하면 

증여세를, 부모가 사망하여 재산을 물려받으면 상속세를 내야 한다.

위와 같은 세금은 그래도 알고 내는 세금이지만 우리가 알지도 못하는 

사이에 내는 세금도 한 두 가지가 아니다.

물건을 사거나 음식을 먹으면 그 값에 부가가치세가 포함되어 있고, 

고급가구 등을 사면 개별소비세가, 술값에는 주세가, 담배값에는 담배 
소비세가 포함되어 있다. 

어디 그뿐인가? 계약서를 작성하면 인지세, 면허를 가지고 있으면 

등록면허세를 내야하는 등…… 차라리 골치 안 아프게 잊어버리고 지내는 
것이 속 편할지 모른다.

그러나 우리의 일상생활 속에서 세금문제는 피할 수가 없다. 소득과 

재산이  있거나  거래가  이루어지는  곳에는  항상  세금이  따라  다니기 
때문이다.

그러므로 우리는 세금에 대하여 무관심하거나 피하려고 하지 말고, 

내가 내야 하는 세금에는 어떤 것이 있으며 나는 그 세금을 적정하게 내고 


background image

14       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       15

● 지방세

지방세는  지역의  공공서비스를  제공하는데  필요한  재원으로  쓰기 

위하여 지방자치단체별로 각각 과세하는 세금이다.

특별(광역)시세 보통세:취득세,레저세,담배소비세,지방소비세,주민세,

지방소득세,자동차세

목적세:지역자원시설세,지방교육세

구세:등록면허세,재산세

지방세

취 득 세
등록면허세
레 저 세
지방소비세

지역자원시설세
지방교육세

담배소비세
주 민 세
지방소득세
재 산 세
자 동 차 세

도세

보통세

목적세

시·군세

‘내국세'란 우리나라의 영토 안에서 사람이나 물품에 대하여 부과하는 

세금으로 국세청에서 담당하고 있으며, ‘관세’란 외국으로부터 물품을 
수입할 때 부과하는 세금으로 관세청에서 담당하고 있다.

세금과요금

세금은 국가나 지방자치단체가 공공경비를 조달할 목적으로 개별적인 반대급부 
없이 국민들로부터 강제적으로 징수하는 것이지만, 요금은 개인적인 필요에 
따라 특정한 재화나 용역을 사용하고 그 대가로 내는 것을 말한다. 흔히들 전기나 
수돗물 등을 사용하고 내는 대가를 전기세, 수도세라고 하고 있는데 이는 세금이 
아니며 전기요금, 수도요금 이라고 해야 정확한 표현이다.

Guide


background image

16       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       17

사업과 관련된 세금을 절세하려면

• 평소  증빙자료를  철저히  수집하고  장부정리를  꼼꼼하게  하여 

세법에서 정한 비용이 누락되지 않도록 하고,

• 세법에서 인정하고 있는 각종 소득공제·세액공제·준비금·충당금 

등의 조세지원 제도를 충분히 활용하며,

• 세법이 정하고 있는 각종 의무사항을 성실히 이행함으로써 매입세액 

불공제나 가산세 등의 불이익 처분을 받지 않도록 하여야 한다.

● 탈세(TaxEvasion)

‘탈세’란  고의로  사실을  왜곡하는  등의  불법적인  방법을  통해서 

세금부담을 줄이려는 행위를 말한다.

탈세의 유형은 여러 가지가 있으나 그 중 대표적인 것을 살펴보면
• 수입금액 누락
• 실물거래가 없는데도 비용을 지출한 것으로 처리하는 가공경비 계상
• 실제보다 비용을 부풀려 처리하는 비용의 과대계상
• 허위계약서 작성
• 명의위장
• 공문서 위조 등이 있다.

탈세행위는 국가재정을 축내는 행위이며, 뿐만 아니라 탈세로 축낸 

세금은  결국  다른  사람이  부담해야  하기  때문에  성실한  납세자에게 
피해를 주는 행위이다.

절세와 탈세는 어떻게 다른가?

● 절세(TaxSaving)

‘절세’란 세법이 인정하는 범위 내에서 합법적·합리적으로 세금을 

줄이는 행위를 말한다.

절세에 특별한 비결이 있는 것은 아니며, 세법을 충분히 이해하고 법 

테두리 안에서 세금을 줄일 수 있는 가장 유리한 방법을 찾는 것이 절세의 
지름길이다.

세금은  국가나  지방자치단체가  그  재정수요를  충당하기  위하여 

개별적인 보상 없이 국민으로부터 법률에 따라 징수하는 것이다. 따라서 

세금을 내는 국민의 입장에서 보면 가능한 한 세금을 적게 내거나 좀 더 

줄여서 내고 싶은 것이 모든 사람들의 솔직한 심정일 것이다. 그렇다고 

무조건 적게 낼 수는 없는 노릇이다. 왜냐하면 국민으로서 마땅히 지켜야 

할 법을 위반하게 될 수도 있기 때문이다.

절세와  탈세는  모두  납세자가  자기의  세금부담을  줄이고자  하는 

목적에서 행해진다는 점에서는 같다고 할 수 있다. 그러나 그 방법이 

세법이 허용하는 범위 내에 있을 때는 ‘절세’라고 할 수 있으나, 사기, 기타 

부정한 방법으로 세금부담을 줄이는 것은 ‘탈세’로서 조세범 처벌법에 

의하여 처벌을 받게 된다.


background image

18       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       19

탈세를 하면  

어떤 처벌을 받게 되나?

● 세법규정

「조세범 처벌법」 제3조에서 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 

포탈하거나  조세의  환급·공제를  받은  자는 2년  이하의  징역  또는 
포탈세액,  환급·공제받은  세액의 2배  이하에  상당하는  벌금에 
처한다.’라고 규정하고 있다.

다만, 포탈세액 등이 3억 원 이상이고, 그 포탈세액 등이 신고·납부 

하여야 할 세액의 100분의 30 이상인 경우와 포탈세액 등이 5억 원 
이상인  경우에는 3년  이하의  징역  또는  포탈세액  등의 3배  이하에 
상당하는 벌금에 처한다.

우리는 신문이나 방송을 통해 세무조사를 받은 업체의 대표자 등이 

조세포탈범으로 처벌을 받는 경우를 종종 보게 된다. 

세무조사를 통해 세금을 누락한 사실이 밝혀지면 세금을 추징하는데, 

어떤 경우에는 사업자를 구속하기도 하고 어떤 경우에는 세금만 추징 

하기도 한다.

그렇다면 경우에 따라 받는 처벌은 어떻게 다를까?

따라서 국세청에서는 세금신고, 납부, 세법상담 등 성실신고 지원을 

강화하여 최적의 성실납세 환경을 조성하는 한편, 탈세행위 근절을 
위하여 전산분석시스템 도입, 신용카드·현금영수증 발급의무 확대, 
전자(세금)계산서 발행 의무화, FIU 정보통합분석시스템 구축 등 과세 
인프라를 지속적으로 강화하고 있다.

절세,탈세

▶ 절     세 : 합법적으로 세금을 줄이는 행위
▶ 탈     세 : 불법적으로 세금을 줄이는 행위

Guide


background image

20       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       21

궁금한 세금!  

어디에 물어봐야 하나?

● 126국세상담센터

국민 누구나 「국세청」하면 쉽게 떠올려 연락할 수 있는 3자리 단일 

상담전화 126번을  설치하여  운영하고  있다.  다만,  납세자의  개별 
과세정보 조회가 필요한 사항은 관할세무서로 문의하여야 한다.

◆ 전화상담

전국  어디서나  국번없이 126번으로  전화하면  자동응답시스템(ARS)의 
안내에 따라 현금영수증, 전자세금계산서, 신고·납부, 학자금 상환, 연말정산 
간소화, 증명발급, 세법상담, 세금고충상담, 탈세 제보 등 원하는 서비스를 
선택할 수 있다.

국세상담이필요할땐국번없이126번

1(홈택스상담 )

2

3

4

1

2

3

4

5

6

7

현금

영수증

전자세금

계산서

신고·

납부

학자금

상환

연말정산

간소화

사업자

등록

신청/

정정

증명발급 세법상담

세금고충상담

(각세무서

납세자보호

담당관)

탈세등

각종제보

일반상담은 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 운영된다. 단, 탈세 등 각종 
제보 녹음은 24시간 이용 가능하다. 

사업을 하거나 일상생활을 하다보면 종종 세금문제에 부딪히게 된다. 

이럴  때는  주위  사람들에게  물어보거나  책이나  인터넷  등을  이용해 

알아보기도  하는데,  세법이  워낙  복잡한데다  자주  접하는  문제도 

아니라서 이해가 잘 안 될 뿐 아니라 이해는 되더라도 정확하게 알고 있는 

것인지 궁금할 때가 있다.

이러한 경우에는 다음과 같은 상담기관을 이용하면 된다.

● 실무상적용

조세범 처벌법에는 위와 같이 조세범칙 행위에 대한 처벌규정을 두고 

있으며, 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 일정 금액 이상의 조세를 포탈한 
혐의가 있거나 조세범칙행위 혐의자를 처벌하기 위하여 증거수집이 
필요한 경우에는 조세범칙조사심의위원회의 심의를 거쳐 조세범칙조사 
실시여부를 결정하게 된다.

조세범칙조사  결과  이중장부,  거짓증빙·거짓문서의  작성,  장부와 

기록의  파기,  재산의  은닉,  소득·수익·행위·거래의  조작  또는 
은폐, 거짓 세금계산서 수수 등과 같이 조세의 부과와 징수를 불가능하게 
하거나  현저히  곤란하게  하는  적극적  행위로  조세를  포탈한  경우에는 
조세범칙조사심의위원회의  심의  결정에  따라  통고처분이나  고발의 
범칙처분을 받게 된다.

▶ 관련 법규 : 조세범 처벌법 제3조


background image

22       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       23

● 국세청법령해석과

세법해석 사전답변 신청 및 이용에 관한 사항은 국세청 누리집 및 유선 

☎(044)204-3103∼6으로 문의하면 상담받을 수 있다.

※ 반드시 특정서식 ('세법해석 사전답변 신청서')으로 신청
  - 신청서식 및 신청기한 등은 국세청 누리집 (국세정보 > 세법해석  

질의안내) 를 참고

  -우편이나 직접방문 또는 홈택스로 신청 가능 (FAX나 E-mail 신청은 불가)

◆ 세법해석 사전답변

납세자가 자신의 사업 또는 자신과 직접적으로 관련된 ‘특정한 거래’의 

과세여부 등 세무관련 의문사항에 대하여 『실명』으로 구체적 사실관계를 

기재하여 사전(법정신고기한 전)에 질의하면 당사자에게 명확하게 

답변을 제공하여 준다.

● 세무서납세자보호담당관실

세무서를 직접 방문하여 궁금한 사항을 물어 보고 싶거나, 고지된 

세금의 내용이 잘못되었다고 생각되는 경우에는 전국의 모든 세무서에 
설치되어 있는 「납세자보호담당관」을 찾아가 상담하면 된다.

● 지방세는해당시청ㆍ군청ㆍ구청

지방세에 관하여 궁금한 사항이 있는 경우에는 해당 시청·군청·구청 

세무과에 문의하거나, 해당기관의 누리집을 방문하여 인터넷으로 상담을 
받을 수 있다.

126번 이용시에는 일반 통화요금이 적용되며, 1월과 5월은 상담전화가 집중 
되므로 신고 기간 전에 미리 전화하면 좀 더 편리하게 상담 받을 수 있다.
※ 해외에서도 편리하게 이용할 수 있다.

◆ 인터넷상담

‘홈택스’에서 국세에 관한 궁금하신 사항을 질의하면 신속하고 정확하게 
답변을 받을 수 있다.

•  ‘홈택스 (www.hometax.go.kr)’ 접속 → 상담/제보 → 인터넷 상담하기

•  모바일 홈택스(손택스) 앱 접속 → 상담/제보 → 모바일 상담하기

 ※  [국세행정에 대한 건의, 불만, 칭찬]은 누리집(국세청 > 국민소통 > 

고객의 소리(VOC)) 또는 국세상담센터 전화 (국번없이  → 2번 → 
9번)를 통해서 접수할 수 있다.

단, 세법 개정에 관한 불만·건의는 기획재정부로 문의하면 된다.

● 국세청세목소관담당과

세법해석과 관련된 일반적인 질의는 질문할 내용을 서면으로 작성하여 

우편이나  팩스(FAX)로  해당  세목과에  보내면  질의에  대한  답변을 
서면으로 받아 볼 수 있다.

※ ‘서면질의 신청서식’으로 신청
  - 신청서식, 세목별 담당부서와 연락처(팩스번호) 등은 
    국세청 누리집(국세정보 > 세법해석 질의안내) 를 참고
  - 우편접수 (우 30128)  세종특별자치시 국세청로 8-14 

 

국세청 부가가치세과 (부가), 소득세과 (소득), 
법인세과 (법인), 부동산납세과 (양도), 
상속증여세과 (상속·증여), 원천세과 (원천)

  -  홈 택 스 접 수 :  국 세 청  홈 택 스 (www.hometax.go.kr)  →  신 청 / 제 출  → 

신청업무  →  세법해석 (서면질의 /사전답변 )  →  로그인  →  선택 (서면질의 /
사전답변 /민원신청) → 인적사항작성 → 신청서식 “내려받기” → 서식작성 후 
파일첨부 (PDF변환 등)하여 신청


background image

24       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       25

통지서를 받은 날부터 30일 이내에 통지서를 보낸 해당 세무서장· 

지방국세청장에게 청구서를 제출하여야 한다. 

다만, 쟁점사항이 국세청장의 유권해석을 변경하여야 하거나 새로운 

해석이 필요한 경우, 국세청장의 감사지적에 의한 경우 및 청구세액이 

10억 원 이상인 경우 국세청장에게 제출할 수 있다. 

그러면 세무서장 등은 이를 심사하여 30일 이내에 30쪽의 심사청구 

결정절차와 같이 국세심사위원회의 심의를 거쳐 결정을 한 후 납세자 

에게 그 결과를 통지한다. 

한편,  과세전적부심사청구를  원하지  않는  납세자는  다음과  같은 

「조기결정신청제도」를 이용할 수 있다. 

2) 고지 후에는 다음과 같은 제도를 이용할 수 있다.

세금이 고지된 후에는 다음과 같은 권리구제 제도를 이용할 수 있다. 

• 세무서 또는 지방국세청에 제기하는 ‘이의신청’

• 국세청에 제기하는 ‘심사청구’

억울한 세금! 

어떻게 구제받을 수 있나?

사업을 하다 보면 세금과 관련하여 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 

받지 못하여 억울하다고 생각되는 경우가 있을 수 있다.

이런 경우에는 다음과 같은 제도를 이용하여 불복청구를 함으로써 

권리침해를 방지하거나 침해된 권리를 구제받을 수 있다.

● 법에의한권리구제제도

1) 고지 전에는 과세전적부심사제도를 이용할 수 있다.

‘과세전적부심사제도’는 세무조사를 실시하고 그 조사결과를 납세자 

에게  통지하거나,  업무감사  및  과세자료에  의하여  고지처분  하는 

경우에(예상고지세액 100만 원 이상) 과세할 내용을 미리 납세자에게 

알려 준 다음 납세자가 그 내용에 대하여 이의가 있을 때 과세예고의 

적법 여부에 대한 심사를 청구하는 제도이다.

‘과세전적부심사’를 청구하려면 세무조사결과통지서 또는 과세예고 

모든 일을 원칙대로 처리하는 나원칙 씨는 지금까지 성실하게 세금을 

납부하여 왔다고 자부하고 있었다.

그런데 얼마 전 세무서 직원들이 작년에 신고한 부가가치세에 누락된 

자료가  있다고  확인을  하고  돌아간  후, 500만  원을  추가로  고지할 

예정이라는  「과세예고통지서」를 보내왔다. 나원칙 씨는 이를 받아들일 수 

없기 때문에 억울함을 호소하려고 한다.

나원칙 씨는 어떻게 구제 받을 수 있나?

조기결정신청제도(早期決定申請制度)

세무조사결과통지나 과세예고통지 시 과세전적부심사 청구없이 조기결정(부과)을 
신청할 수 있는 제도로, 납세자가 「조기결정 신청서」를 제출하면 과세전적부심사 
청구기간  내에도  즉시  고지를  받게  되어  가산세  부담  경감  및  조사가  조기 
마무리되는 효과가 있음.
※ 통지 내용 중 일부만의 조기신청도 가능.

Guide


background image

26       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       27

● 행정에의한권리구제제도

◆ 납세자보호담당관제도

‘납세자보호담당관제도’는  세금과  관련된  고충을  납세자의  편에 

서서  적극적으로  처리해  줌으로써  납세자의  권익을  실질적으로 

보호하기 위해 도입한 제도로, 이를 위해 전국의 모든 세무관서에는 

납세자보호담당관이 있다.

 납세자는 국세청에서 담당하는 세금과 관련된 애로 및 불편사항에 대하여 

고충 또는 권리보호를 요청할 수 있는데, 예를 들면 다음과 같다.

• 세금구제 절차를 알지 못하여 불복청구 기간이 지났거나, 과세 당시 

입증자료를 내지 못하여 세금을 물게 된 경우

• 실제로는 국내에 1채의 주택을 갖고 2년 이상 소유한 후 팔았으나 

여러 가지 사유로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못한 경우

각하(却下),심리자료사전열람

▶ 각하(却下)
 적법한 청구 또는 소송요건을 갖추지 못한 경우 사건을 심리하지 않고 배척하는 
것을 말함

▶ 심리자료 사전열람
 불복청구 사건 담당직원이 불복사건조사서 등 심리자료를 국세심사위원회에 
상정하기 전에 과세처분 관서와 납세자가 열람할 수 있도록 하고, 보충의견이나 
추가 증빙을 제시하면 이를 반영하여 위원회에 상정토록 하는 심리절차

Guide

• 국무총리실 조세심판원에 제기하는 ‘심판청구’

• 감사원에 제기하는 ‘감사원 심사청구’

• 행정소송법에 의하여 법원에 제기하는 ‘행정소송’

위와 같은 권리구제 절차를 밟고자 하는 경우에는 1단계로 이의신청· 

심사청구·심판청구·감사원 심사청구 중 하나를 선택하여 청구할 수 

있으며, 1단계 절차에서 구제를 받지 못한 경우에는 2단계로 법원에 

행정소송을 제기할 수 있다.

※다만,이의신청을한경우에는심사또는심판청구를거쳐야행정소송을제기할

수있다.

또한 세금이 고지된 이후의 구제절차를 밟으려면 반드시 고지서 등을 

받은 날 또는 세금부과 사실을 안 날부터 90일 이내에 관련 서류를 

제출해야 하며, 1단계 절차에서 권리구제를 받지 못하여 행정소송을 

제기하고자 하는 경우에는 결정통지서를 받은 날부터 90일 이내에 

법원에  서류를  제출하여야  한다.  만약  이  기간을  지나서  서류를 

제출하면  아무리  청구이유가  타당하더라도 ‘각하’결정을  하므로 

청구기간은 반드시 지켜야 한다. (다만, 결정의 통지를 받기 전이라도 

그 결정기간이 지난날부터는 행정소송을 제기할 수 있다)

3)  사전·사후 권리구제 시 「심리자료 사전열람」 제도를 도입하여 납세자 권익 

보호를 확대하였다.

과세관청 또는 납세자 중 어느 한 쪽에 유리하게 사건을 심리한다는 

의구심을 불식시키고 심리절차를 보다 공정·투명하게 운영하기 위해 

「심리자료 사전열람」 절차를 운영하고 있다.


background image

28       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       29

● 납세자권리구제절차

심사·심판청구 및 행정소송

과세전적부심사

지 방 국 세 청

과세전적부심사

<세무서,(지방)국세청>

30일 내 결정

세무조사결과통지 또는 과세예고통지

30일 내 청구

90일 내 청구

90일 내 청구

90일 내 청구

90일 내 

청구

90


내 

90


내 

90일 내 청구



이의신청

(세무서  또는  
지방 국세청)  

30일  내  결정,

항변서 제출시에는

60일 내 결정

심사청구

(국세청)

90일 내 결정

심판청구

(조세심판원)

90일 내 결정

행정소송

(법원)

감사원

심사청구

(감사원)

3월 내 결정

• 체납세액에 비하여 너무 많은 재산을 압류하였거나 다른 재산이 

있음에도 사업활동에 지장을 주는 재산을 압류한 경우

• 세무조사과정에서  과도한  자료요구  등  세무조사와  관련하여 

애로·불만사항이 있는 경우 등

• 기타 세금관련 애로사항 발생

납세자의 고충청구 및 권리보호 요청이 접수되면 납세자보호담당관이 

책임지고 성의껏 처리해 주고 있다. 그러므로 국세와 관련된 애로사항이 
있으면 가까운 세무서의 납세자보호담당관과 상담해 보는 것이 좋다.

전국  어디서나  국번없이 126번으로  전화하여 3번을  누르면  관할 

세무서 납세자보호담당관과 연결되어 친절한 상담을 받을 수 있다.


background image

30       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       31

세금을 제때 못 내면 

어떤 불이익을 받게 되나?

● 납부지연가산세부과

납부기한이 지나도록 세금을 내지 않거나 내야 할 세금보다 적게 낸 

경우에는 가산세, 즉 납부지연가산세를 추가로 내야 한다. 납부지연 
가산세는 납부하지 아니한 세액에 법정 납부기한의 다음날부터 납부일 
까지의  기간에 1일 10만  분의 25의  율(1년 9.125%)을  적용하여 
계산한다.

납세자가 납세고지서를 받고도 법정 납부기한까지 세금을 납부하지 

않으면 그 금액의 3%를 납부지연가산세로 납부하여야 한다.

● 체납처분

세금을  체납하게  되면  세무서에서는  체납세액을  징수하기  위하여 

체납자의 재산을 압류하며, 그래도 계속하여 세금을 내지 않으면 압류한 

재산을 매각하여 그 대금으로 체납세금을 충당한다.

● 행정규제

세금을 체납하게 되면 다음과 같은 제재조치를 받을 수 있다.

1) 관허사업의 제한

허가·인가·면허 등을 받아 사업을 경영하는 자가 허가·인가·면허 
및 등록을 받은 사업과 관련된 소득세, 법인세 및 부가가치세를 3회 

세금은 내야 하는 기한이 정해져 있는데 이를 ‘납부기한’이라 한다. 

납부기한  내에  세금 을  내지  못하면  법적으로나  행정적으로  여러 

제재조치를 받게 되는데 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.

● 심사청구결정절차

심 사 청 구

청 구 서 접 수

<세무서 전산입력>

심리담당배정

심리자료작성

※ 심리담당 전산 자동 배정

※  심사청구서에 기재된 

전자우편(E-mail)으로  
심리자료 안내

※  위원회 구성(국세청) 

내부위원 5명(위원장 포함),  
민간위원 6명 

심리자료

사전열람안내

위 원 회 상 정

3일 이내 추가의견 제출

진행상황 안내


background image

32       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       33

정부에서 세금을  

부과할 수 있는 기간은?

세법에서는  일정한  기간  안에서만  세금을  부과할  수  있도록  하고 

그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하고 있는데, 이를 ‘국세 
부과의 제척기간’이라 한다.

일반적으로 국민들은 국세부과의 제척기간이 5년이라고 알고 있으나 이를 

무조건 5년이라고 생각하면 큰 오산이다. 제척기간이 최장 15년까지 있기 
때문이다.

국세부과의 제척기간은 다음과 같다.

그동안  부동산에  투자하여  재미를  많이  본  정갑부  씨는  강남에 

대형 아파트와 상가건물 등을 소유하고 있는 알부자이다. 그는 최근에 

세무서로부터 양도소득세 4,000만 원을 납부하라는 고지서를 받았는데, 

내용을 확인해 보니 6년 전에 등기를 하지 않고 토지를 양도한 것이 

문제가 되었다.

정갑부 씨는 5년이 지나면 세금을 내지 않아도 되는 것으로 알고 

있는데, 세무서에서는 세금을 내야 한다고 주장하고 있다.

정갑부 씨는 세금을 내지 않아도 될까?

이상 체납한 경우로서 그 체납액이 500만 원 이상인 때에는 주무관서에 
사업의 정지 또는 허가의 취소를 요구할 수 있다.

2) 출국규제

정당한 사유없이 국세를 5,000만 원 이상 체납한 자로서 소유재산 등으로 
조세채권을 확보할 수 없고, 체납처분을 회피할 우려가 있다고 인정하는 
경우 관계 부처에 출국금지를 요청한다.

3) 체납 자료의 신용정보기관 제공

다음에 해당하는 경우 세무서장은 신용정보집중기관(한국신용정보원)에 
자료를 제공하며, 자료가 제공되면 신용불량정보로 등록되어 신규 
대출의 중단, 신용카드 발급 제한 등 각종 금융제재를 받을 수 있다.
• 체납발생일부터 1년이 지나고 체납액이 500만 원 이상인 자
• 1년에 3회 이상 체납하고 체납액이 500만 원 이상인 자

4) 고액·상습체납자 명단 공개

• 국세체납액이 2억 원 이상인 자로서
  - 체납발생일부터1년이 지난 경우

5) 고액·상습체납자에 대한 감치(아래 3가지 요건 모두 충족)

① 국세를 3회 이상 + 2억 원 이상 체납하고 1년이 경과한 경우
② 납부 능력이 있음에도 정당한 사유없이 체납한 경우
③ 국세정보위원회의 의결로 감치 필요성이 인정되는 경우

      *(절차)  국세청장의 감치 신청 → 검사의 감치 청구 → 법원의 결정 → 체납자를 

30일 이내 유치장 등에 유치

▶ 관련 법규 :  국세기본법 제85조의 5, 국세징수법 제7조, 

국세징수법 제7조의 2, 제7조의 4, 제7조의 5 
국세징수법 시행령 제10조의7


background image

34       세금절약 가이드

제1장 세금에 관한 일반상식

       35

「법인세법」 제67조에 따라 처분된 소득세 및 법인세에 대하여도 

그 소득세 또는 법인세를 부과할 수 있는 날부터 10년간(2012년 

1월 1일 이후 최초 처분하는 금액부터 적용)

  -  납세자의 부정한 행위로 가산세 부과대상 ( 「소득세법」 제81조 

제3항 제4호, 「법인세법」 제75조의 8 제1항 제4호, 「부가가치세법」 

제60조 제2항 제2호·제3항 및 제4항)에 해당시 해당 가산세 

를 부과할 수 있는 날로부터 10년간 (역외거래의 경우 15년간)

● 특수한경우

1) 고액 상속·증여재산

납세자가 사기, 기타 부정한 행위로 상속세 또는 증여세를 포탈하는 

경우로서 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 위의 규정에 불구하고 당해 

재산의 상속 또는 증여가 있음을 안 날부터 1년 이내에 상속세 또는 

증여세를 부과할 수 있다. 다만, 상속인이나 증여자 및 수증자가 사망한 

경우와  포탈세액  산출의  기준이  되는  재산가액이 50억  원  이하인 

경우에는 위 일반적인 제척기간에 의한다.

•  제3자의 명의로 되어 있는 피상속인 또는 증여자의 재산을 상속인 

또는 수증자가 취득한 경우

•  계약에 의하여 피상속인이 취득할 재산이 계약이행기간 중에 상속이 

개시됨으로써 등기·등록 또는 명의개서가 이루어지지 아니하여 

상속인이 취득한 경우

•  국외에 있는 상속재산이나 증여재산을 상속인 또는 수증자가 취득한 경우

•  등기·등록  또는  명의개서가  필요하지  아니한  유가증권·서화· 

골동품 등 상속재산 또는 증여재산을 상속인이나 수증자가 취득한 경우

● 일반적인경우

1) 상속세와 증여세

•  원칙 : 국세를 부과할 수 있는 날부터(신고기한의 다음날부터) 10년간

•  예외 : 다음에 해당하는 경우에는 신고기한의 다음날부터 15년간

  -  납세자가 사기 그 밖에 부정한 행위로써 상속세 또는 증여세를 

포탈하거나 환급·공제 받는 경우

  -  상속세 또는 증여세를 신고하지 아니하였거나 허위신고 또는 

누락신고한 경우

2) 상속세 및 증여세 이외의 세금

•  원칙 : 신고기한의 다음날부터 5년간{역외거래[ 「국제조세조정에 

관한 법률」 제2조제1항제1호에 따른 국제거래(이하 “국제거래”라 

한다)  및  거래  당사자  양쪽이  거주자 (내국법인과  외국법인의 

국내사업장을 포함한다)인 거래로서 국외에 있는 자산의 매매· 

임대차, 국외에서 제공하는 용역과 관련된 거래를 말한다. 이하 

같다]의 경우에는 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년 } 

*

*국제거래는2015년1월1일이후국세를부과할수있는날이개시하는분부터,

밑줄부분은2019 년1월1일이후국세를부과할수있는날부터적용하되이미
납세의무가성립한분은종전규정에따른다.

•  예외

  -  납세자가 법정신고기한 내에 신고를 하지 아니한 경우에는 신고 

기한의 다음날부터 7년간(역외거래의 경우 10년)

  -  사기, 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급 또는 공제 

받는 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터(신고기한의 

다음날부터) 10년간 (역외거래의 경우 15년간)

  -  부정한 행위로 포탈하거나 환급·공제받는 국세가 법인세인 경우 


background image

36       세금절약 가이드

•  수증자의 명의로 되어 있는 증여자의 「금융실명거래 및 비밀보장에 

관한 법률」 제2조 제2호에 따른 금융자산을 수증자가 보유하고 

있거나 사용·수익한 경우

•  「상속세 및 증여세법」 제3조제2호에 따른 비거주자인 피상속인의 

국내재산을 상속인이 취득한 경우

•  「상속세 및 증여세법」 제45조의2에 따른 명의신탁재산의 증여의제에 

해당하는 경우

2) 조세쟁송의 경우

이의신청·심사청구·심판청구·감사원법에  의한  심사청구  또는 
행정 소송법에 의한 소송을 제기한 경우에는 일반적인 제척기간이 
경과하였더라도 그 결정 또는 판결이 확정된 날부터 1년이 경과하기 
전 까지는 당해 결정 또는 판결에 따라 경정결정을 하거나 기타 필요한 
처분을 할 수 있다.

3) 5년(무신고의 경우 7년) 을 초과하여 이월결손금 공제를 받는 경우

해당  결손금이  발생한  과세기간의  소득세  또는  법인세는  이월 
결손금을 공제한 과세기간의 법정신고기한으로부터 1년간

▶ 관련 법규 : 국세기본법 제26조의 2 , 국세기본법 시행령 제12조의 3 

위 사례에서 정갑부 씨의 경우는 미등기로 양도하여 양도소득세를

포탈하였으므로양도일이속하는연도의다음연도6월1일부터10년이
경과하기전까지는세금을부과할수있다.따라서정갑부씨는세금을
내야한다.

양도소득세

알뜰정보

제2장


background image

38       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       39

최소한 인터넷 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 접속하여 관련 정보를 

검색해 보는 것이 좋다. 조금 더 나아가 국세법령정보시스템(국세청 누리집 
→ 관련사이트 → 국세법령 정보)에서 법령, 해석사례, 판례 등을 꼼꼼히 
검색해 보면 세금을 절약할 수 있는 세법지식을 넓힐 수 있다.

세금을 절약하고 싶으면 

사전에 전문가와 상담하자.

세금관련  업무에  종사하다  보면  친척  또는  주위사람들이  세금문제에 

대해 상담을 해 오는 경우가 있다. 

어떤 거래를 하고자 하는데 세금문제가 어떻게 되는지 사전에 상담을 

해 오는 사람도 있으나, 일이 터지고 난 이후 또는 고지서를 받고 난 후에 
상담을 해 오는 사람들이 대부분이다.

그 때마다 미리 상담을 해 왔다면 절세를 할 수 있는 방법을 알려줄 수 있을 

텐데 모든 행위가 끝난 뒤라 어떻게 방법을 찾아보기가 힘들어 답답함을 느낄 
때가 한두 번이 아니다.

예를 들어 부동산을 양도하는 경우 사전에 상담을 해 온다면 언제 양도하는 

것이 좋은지, 감면이나 비과세를 받을 수 있는 방법은 없는지, 증빙 서류는 
어떠한 것을 챙겨야 하는지 등을 전반적으로 검토하여 본인이 알고 있는 
최선의 방법을 알려줄 수 있으나, 고지서를 받고 상담을 해 오는 경우에는 
어찌할 방법이 없어 나온 세금은 그대로 낼 수밖에 없다고 말해 주는 경우가 
대부분이다.

왜냐하면,  이미  등기가  이전되었고  토지대장이나  건축물관리대장  등 

공부도 정리되었기 때문에 이를 되돌릴 수가 없으며, 고지서를 받았을 
때는 부동산을 양도한 후 상당한 시일이 지난 뒤라 증빙확보도 어려움이 
있는 등 대책이 없는 경우가 대부분이기 때문이다.

따라서 양도소득세 등을 절세하기 위해서는 사전에 전문가와 상담을 하거나 

관련 세법내용을 충분히 이해하고 대책을 세우는 준비가 필요하다.


background image

40       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       41

양도차익분에 대해서 비과세 받을 수 있었으나, 최초 거주주택에 대해서만 
비과세를 적용하도록 개정(2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택분부터 
적용)되어 평생 1회 거주주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 다만, 최종 
임대주택을 의무 임대기간을 충족하고 거주주택으로 거주하게 되면 직전 
거주주택 양도 후 양도차익에 대해서 비과세 적용이 가능하다.

거주용◆자가주택에◆대한◆세제지원◆사례

양도일

양도일

최초 자가주택

임대주택2

자가주택2

임대주택1

← 과 세●(전 체● 양 도 차 익 ) →

자가주택1

▶ 관련 법규 :  소득세법 시행령 제154조, 제155조

다주택자인 경우 임대주택 등록을 

통하여 세부담을 줄일 수 있다.

과거에는 거주용 자가주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 

임대사업을 하는 경우, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수제한 
없이 받을 수 있었으나, 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택에 대해서는 
최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세를 받을 수 있다.(평생 1회)

매입임대주택◆요건

구분

호수

기간

주택가액

수도권

1호이상

5년이상

6 억원이하

수도권외

3억원이하

※2020년2월11일이후주택임대차계약을갱신하거나체결하는분부터는임대료증가율이5%

이하증액제한있음(임대보증금과월임대료전환하는경우에도2020년2월11일이후전환
하는분부터적용하며전환비율은「민간임대주택에관한특별법」제44조제4항을준용함)

건설임대주택◆세제지원◆요건

구분

호수

기간

주택면적

주택가액

전국

2 호이상

5년이상

149㎡이하

6 억원이하

※2020년2월11일이후주택임대차계약을갱신하거나체결하는분부터는임대료증가율이5%

이하증액제한있음(임대보증금과월임대료전환하는경우에도2020년2월11일이후전환
하는분부터적용하며전환비율은「민간임대주택에관한특별법」제44조제4항을준용함)

아래의 사례를 통해 임대주택과 관련된 세부담을 줄일 수 있는 방법을 

살펴보면,

여러 개의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 양도하고 

비과세  받은  후,  임대주택에  거주하게  되면  해당  임대주택도  거주용 
자가주택으로  직전에  비과세  받은  거주주택의  양도일  이후에  발생한 


background image

42       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       43

• 사업에 사용하는 부동산·부동산에 관한 권리와 함께 양도하는 영업권

• 특정시설물이용권

(골프회원권,  헬스클럽회원권,  콘도이용권,  스키장회원권,  고급 
사교장회원권 등)

• 부동산과다보유법인의 주식 등

부동산 등의 가액이 총자산가액의 80% 이상인 골프장·스키장 등을 
영위하는 법인의 주식

• 부동산과 함께 양도하는 이축권(구분 신고하는 경우에는 제외)

 파생상품

• KOSPI 200 선물      

(2016년1월1일이후최초거래or행위부터)

• KOSPI 200 옵션

• 미니KOSPI 200 선물     

(2016년7월1일이후최초거래or행위부터)

• 미니KOSPI 200 옵션

• 코스피200 파생결합증권(ELW, 2017년 4월 1일 이후 양도하는 분부터)

• 코스닥150선물·옵션, KRX300선물,  

섹터·배당 지수 선물

• 코스피200변동성지수선물,  

코스닥 150 주식워런트 증권 등

 ※2019 년4월파생상품양도소득세가모든주가지수관련파생상품으로범위확대

따라서 위에 열거한 자산을 양도하고자 하는 경우에는 양도소득세 문제를 

사전에 검토해 보고 대책을 세운 다음 양도하는 것이 좋다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제94조

(2019년4월1일이후
양도분부터)

어떤 자산을 팔면 

양도소득세가 과세되나?

우리나라는  소득세법에서  과세대상이  되는  소득을  열거하고  있는데, 

다음과 같은 자산을 양도하고 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 
과세하고 있다.

 토지·건물

 상장·코스닥·코넥스의 대주주 등이 양도하는 주식

• 대주주 등(주주1인과 특수관계인)의 주식소유 비율 및 시가총액 기준

< 양도소득세 과세대상 상장법인 대주주의 범위 >

구분

상장주식( 코스피 )

코스닥

코넥스

지분율

1%이상

2%이상

4%이상

시가총액

2020 년3월31일까지

15억원이상

2020 년3월31일까지

15억원이상

10 억원이상

2020 년4월1일부터10 억원이상

2021년4월1일부터3억원이상

• 장외거래 주식

 비상장 주식

• 상장법인이 아닌 법인의 주식

 기타자산

• 특정(과점주주)주식

법인의 자산총액 중 부동산이 차지하는 비율이 50%를 초과하는 법인의 
과점주주

*가 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우 해당 주식 등과 

과점주주 외의 자에게 양도한 경우 중 그 양도일부터 소급해 3년 
내에 해당 법인의 과점주주간에 양도하는 해당 법인의 주식

 ✽과점주주:주주1인및그와특수관계에있는자가소유하고있는해당법인의

주식등합계액이50% 초과하는경우그주주및그와특수관계인


background image

44       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       45

그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 

증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지 
부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 
양도로 본다.

● 담보로제공한자산이경락된경우

채무보증을  위해  담보로  제공한  자산이  경락되어  타인에게  소유권이 

이전되는  경우,  이는  직접  대가를  받고  양도한  것이  아니더라도  그에 
상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.

● 가등기에따라본등기를행한경우

채권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기 한 후 채무자의 

채무불이행으로  채권변제에  충당하기  위하여  당해  부동산에  대한 
소유권이전등기(본등기)를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가 
채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제88조

담보로 제공한 부동산이 경락되는 

경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 

‘매매’만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 
있다.

● 교환

당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를 들어 

갑 소유 주택과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 
양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다.

※토지의 경계를 변경하기 위하여「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에

따라 토지를 다음의 요건을 모두 갖추어 교환한 경우는 양도소득세 과세대상에서
제외 (2015 년2 월3 일이후교환하는분부터 )

     ① 「공간정보의 구축 및 관리」 등 법률에 따라 토지를 분할하여 교환
     ② 토지의 교환으로 인한 변동 면적이 교환 대상 토지 전체 규모의 2/10 이내일 것

● 법인에대한현물출자

회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 

출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다.

● 부담부증여

‘부담부증여’란  수증자가  재산을  무상으로  받으면서  증여자의  채무를 

부담하거나 인수하는 증여를 말한다.

타인간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 

채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 
증여로 본다.


background image

46       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       47

● 등기원인이‘이혼위자료지급’인경우

당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 

지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 
부동산의 소유권을 이전하여 주는 것은 그 자산을 양도한 것으로 본다.

따라서 이전하여 주는 부동산이 양도소득세 과세대상 자산인 경우에는 

양도소득세를 내야 한다. 다만, 이전하여 주는 부동산이 1세대 1주택으로서 
비과세요건을 갖춘 때에는 등기원인을 위와 같이 하더라도 양도소득세가 
과세되지 않는다.

● 등기원인이‘재산분할청구에의한소유권이전’인경우

민법  제839조의 2에서  규정하는  재산분할청구로  인하여  부동산의 

소유권이 이전되는 경우에는 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 
이혼으로 인하여 이혼자 일방이 당초 취득 시부터 자기지분인 재산을 환원 
받는 것으로 보기 때문에 양도 및 증여로 보지 아니한다.

위와 같이, 이혼으로 인해 부동산의 소유권이 이전된 경우에는 등기원인에 

따라 양도소득세의 납부의무에 차이가 있으므로 주의하도록 하자.

5

이혼하면서 ‘재산분할’이 아닌  
‘이혼위자료’ 명목으로 부동산의 소유권이  
이전되었다면 양도소득세 과세대상이다.

이혼으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우 세법에서는 등기원인에 따라 

다음과 같이 규정하고 있다.

아파트 2채와 상가 등 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 김부자 씨는 

아내와 이혼하면서 아이들을 아내가 부양하는 조건으로 아파트 1채와 

상가의 소유권을 아내 명의로 이전해 주었다.

대가를 받고 소유권을 넘겨준 것이 아니므로 김부자 씨는 양도소득세 

를 신고·납부하지 않았는데, 1년이 지난 후 세무서로부터 약 2억 원에 

상당하는 양도소득세 고지서가 발부되었다.

김부자  씨가  깜짝  놀라  내용을  알아보니,  소유권이전  등기원인이 

‘이혼위자료  지급’의  경우  아파트와  상가  모두  양도소득세  과세대상 

자산이 되기 때문에 세금이 나왔다고 한다.

대가 를  받지  않고  소유권이  이전되었는데  왜  양도 소 득세가 

과세될까 ?


background image

48       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       49

6

부부 등이 공동명의로 
부동산을 취득하면 
양도 시 세부담을 줄일 수 있다.

예를 들어 남편 단독명의로 2채의 아파트를 소유하다가 2020년 1월에 

아파트 1채를 양도(양도소득금액 1억 5천만 원)하는 경우 양도소득세를 
약 3천6백만 원(35% 세율적용) 정도 내야 하지만, 취득 시 공동명의(각각 
1/2 지분)로 하면 양도소득세가 약 2천4백만 원(각각 24% 세율적용) 
정도가 되어 세부담을 줄일 수 있다.

공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 

각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 

양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있다.

※취득시부담하는취득세는취득자수와관계없이동일

▶ 관련 법규 :  소득세법 제88조, 민법 제839조의 2 

상속세 및 증여세법 제2조, 제53조

▶민법제839조의2

①  협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다.
②  제 1항의 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 

가정법원은 당사자의 청구에 의하여 당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 
액수 기타 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다.

③  제 1항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에는 소멸한다.
▶ 재산분할청구권은 혼인 후 형성된 재산에 대하여만 적용한다.

Guide


background image

50       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       51

부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 
되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 
주택을 양도한 것으로 분류된다.

따라서  세무서에서는  비과세대상이  아니므로  양도소득세를  결정하여 

고지하게 된다. 일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 
같이 하지 않았음을 증명하여야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 
되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아니다.

● 절세방안

1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 

동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 
사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다. 

그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도 

하기 전에 실제 거주 내용에 맞게 사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 
분리하는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 
1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조

▶참고예규

•  

부부간에는 각각 단독세대를 구성하더라도 같은 세대로 본다.

•  

장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하는 경우 1세대를 

구성하는 가족의 범위에 포함된다.

Guide

7

따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을
함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에  
사실대로 정리하는 것이 좋다.

부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 

살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 
놓는 경우가 종종 있다.

이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 

중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 
양도소득세 과세문제가 발생한다.

● 1세대여부판정

1세대 1주택에서 ‘1세대’란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 

생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 
포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 
구성하는 1세대를 말한다.

여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 

생활자금으로 생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존·비속(그 배우자를 
포함) 및 형제자매를 말한다.

따라서 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 

거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않는다. 다만, 
이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 
않다는 사실을 입증하여야 한다.

● 양도소득세과세

세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 

처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데, 위와 같이 양도일 현재 


background image

52       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       53

거주용으로  사용하는지  여부는  공부(등기부,  건축물관리대장  등) 

상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 
불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 

사실상 상가 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 
않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 
양도소득세를 내지 않아도 된다.

● 사실의입증

세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 

과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

그러므로  사실상의  용도가  공부상의  용도와  다른  경우에는  납세자가 

사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 
객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

증빙서류◆예시

• 임대차계약서 사본
• 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본
• 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서

• 기타 상가로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 

8

1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 
상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 
양도하기 전에 공부를 정리해 놓도록 하자.

● 주택의판정

1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 

건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 
사용되는 건축물은 주택으로 본다.

아파트 1채와  상가건물을  소유하고  있는  홍길동  씨는  거주하던 

아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 

보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만 원을 납부하라는 

고지서가  발부되어  내용을  알아보니  상가건물  중  일부가  주택으로  

등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 

한다는 것이다.

건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 

아파트를  양도할  당시에는  점포로  임대하고  있어  사실상은  주택이  

아니었다.

이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       55

54       세금절약 가이드

9

2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에  
있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면  
비과세 적용을 받을 수 있다.

대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 

직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 
소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 
놓는 사람들도 많이 있다.

이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 

양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 
농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 
곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 
되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.

아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 하기 위해 출퇴근이 

가능한  도시  근교에  있는  조그만  밭이  딸린  농가주택을  새로  구입 

하였다. 

농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축 

하여야 할 상황이다.

이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 

신축하여 이사하려고 한다. 

이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?

● 절세방안

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부 

되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 
않으며  임차인이  바뀌었다던가  협조를  해  주지  않으면  더욱  어려움을 
겪게 된다.

또한  증빙서류는  공부상의  내용을  부인하고  새로운  사실을  입증해야 

하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 
않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 

변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 
위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

공부(公簿)

‘공부’란 관공서에서 작성ㆍ비치하고 있는 장부로서, 부동산 등기부ㆍ토지대장ㆍ 
건축물관리대장ㆍ주민등록표등본 등을 말함

Guide


background image

56       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       57

10

1주택자가 주택을 음식점으로 용도 변경 
하였으나 양도하는 시점에 사실상 주택으로  
사용하고 있다면 공부상 주택으로 변경한 후 양도하자.

● 1세대1주택비과세

1세대가  양도일  현재  국내에  하나의  주택을  보유하고  있는  경우로서  

당해주택(미등기주택 및 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 
그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 양도하는 
것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.

이때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 

현재를 기준으로 하며, ‘2년 이상 보유’란 보유기간 중에 주택으로 사용한 
기간을 통산하여 2년 이상인 경우를 말한다.

● 절세방안

위  사례의  경우  김성실  씨는  주택을  음식점으로  용도변경하였으므로 

그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야 한다. 그러므로 김성실 씨가 
비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다. 

도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 

씨는  음식점을  하기  위해  주택을  음식점으로  용도변경하여  사업을 

시작하였다. 

그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 

만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다. 그런데 집을 팔게 되면 

5천만 원 가량의 양도소득세를 내야 한다고 한다.

이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?

그런데, 세법을 적용할 때 국내에 2주택을 소유하고 있는 자가 그 중 

1주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 1주택만을 
소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발·재건축은 제외)하는 때에는 
신축주택의 취득시기(사용승인서 교부일. 사용승인서 교부일 전에 사실상 
사용하거나  임시사용승인을  받은  경우에는  그  사실상의  사용일  또는 
임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 
보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 본다.

따라서 이보람 씨의 경우 현재 살고 있는 아파트를 2년 이상 보유하였다면, 

그 아파트를 양도하기 전에 농가주택을 헐어버리고 새로 신축한 농가주택의 
취득시기 전에 아파트를 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

농가주택을  헐어버린  경우에는  멸실신고를  하고  건축물관리대장  등 

공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증하여야 하는 
번거로움이 없기 때문이다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조, 제155조


background image

58       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       59

11

상가 겸용주택을 신축하는 경우 
주택부분을 조금 더 크게 하면 
전체를 주택으로 인정받는다.

● 세법규정

1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 

부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 
건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

다만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 

부분은 주택으로 보지 아니한다.

● 절세방안

위에서 살펴본 것과 같이 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 

연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 
주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1채를 양도할 
때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용받을 수 있다.

직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위하여 

거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 

본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 한다.

박문수  씨는  나중에  이  건물을  양도하더라도  양도소득세  과세 

대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 

하나?

• 주택의 연면적 › 주택 외 연면적 : 전부를 주택으로 봄
• 주택의 연면적 ≦ 주택 외 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄

Guide

2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 

보유하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있다. 
만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 
통산하여 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.

문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 

방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 
변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 
것이다. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 
매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 

있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 한다.

갖추어야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르나, 이 건의 경우는 대체로 

다음과 같은 서류를 갖추어 놓아야 할 것이다.

•  매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서

•  전기요금납부영수증(가정용)

•  날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)

•  다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본  

및 임대주택의 전입세대 열람 내역 등

•  기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조


background image

60       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       61

12

주택과 주택 외의 연면적이 같은 겸용주택을 
양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 
볼 수 있는 부분이 없는지 살펴보자.

겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크면 전체를 

주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 
주택부분만 주택으로 본다.

따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐, 

작거나 같으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 
경우가 생길 수 있다.

주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 

경우를 참고하여 주택의 연면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 
절세를 할 수 있다.

김시민 씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1~2층 

근린생활시설, 3~4층 주택으로 각 층 연면적은 50㎡)을 양도하였으나 

1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 납부하지 아니하였다.

그런데 얼마 전 세무서에서 1,500만 원의 양도소득세 고지서가 나와 

내용을 알아보니, 주택과 주택 외의 연면적이 동일하다 하여 주택 외의 

연면적에 대하여 양도소득세를 과세한 것이었다.

김시민  씨의  경우  어떻게  하면  전체를  주택으로  인정받아  양도 

소득세를 비과세 받을 수 있을까?

박문수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 

3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이든지 지하 
층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물 
(옥탑방 등)을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 된다.

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대 

수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것이다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조

▶참고예규

•  

1세대 1주택 해당여부를 판정할 때 임대하고 있는 상가 등 영업용 건물에 속한 

주거용 방은 주택으로 보지 않는다.

•  

주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 

형태에 의해 판정하며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 

의한다.

•  

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 

명확하지 아니한 경우에는 주택의 연면적과 주택 이외의 연면적의 비율로 

안분하여 계산한다.

•  

2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 

경우 그 계단부분은 주택으로 본다.

•  

겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 

용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 연면적의 비율로 안분계산한다.

Guide


background image

62       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       63

● 계단의경우

통상  계단에  대하여는  별  관심을  두고  있지  않으나  위와  같이  주택의 

연면적과  상가  등의  면적이  같거나  비슷한  경우에는  계단에도  관심을 
기울여야 한다.

계단도  다른  시설물의  경우와  같이  실지  사용용도에  따라  구분하되, 

용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 
안분계산 한다. 

예를  들어, 1층은  상가이고 2층은  주택인  겸용주택으로서 2층  전용 

계단이 1층에 설치된 경우 1층 면적 중 그 계단부분은 주택으로 본다.

위 사례의 경우도 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 

설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있다.

● 위사례의경우

지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 

적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산하여 
주택의 연면적이 넓으면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조

● 상가에딸린방이있는경우

실무에서는 상가로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 

사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 
있으나, 조세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에서 
거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다.

따라서 상가에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 

주택임을 입증하여야 한다.

•  임대차계약서 사본(당초 계약을 할 때 상가면적과 주택면적을 구분 

기재 하는 것이 좋음)

•  세입자의 주민등록표 등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 

가능)

•  인근주민들의 거주사실확인서

•  기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류

● 지하실의경우

지하실은  실지로  사용하는  용도에  따라  구분하되,  용도가  불분명한 

경우에는 주택의 연면적과 주택외의 연면적의 비율로 안분하여 구분한다.

따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 

이를 적극 입증하여야 한다.


background image

64       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       65

• 

과세되는◆고가주택의◆양도차익

= 전체 양도차익  ×  

• 

과세되는◆고가주택에◆적용할◆장기보유특별공제액

= 전체 장기보유특별공제액  ×  

양도가액 - 9억 원

양도가액

양도가액 - 9억 원

양도가액

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제160조

13

양도하는 주택이 고가주택에 
해당하면 1세대 1주택이라고 하더라도  
세금을 납부해야 한다.

● 고가주택에대한과세내용

‘고가주택’이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 

합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.(조합원 입주권 포함)

겸용주택의 1세대 1주택 판정 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 

전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 
가지고 고가주택 여부를 판정한다.

● 과세되는고가주택의양도소득계산

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우 

에는 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대하여 과세 
하는  것이  아니라 9억  원을  초과하는  부분에  대하여만  양도소득세를 
과세한다.

고가주택의 양도소득은 다음과 같이 계산한다.

양도가액-필요경비(취득가액등)=양도차익

양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액


background image

66       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       67

2011년 7월 1일  이후  최초로  매매계약하는  분부터  매매계약서의 

거래가액을  실지거래가액과  다르게  적은  경우에는  양도소득세의 
비과세·감면 규정을 적용할 때 비과세·감면 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 
적은 금액을 뺀 세액만 비과세·감면되며, 또한 과태료*가 부과됩니다.

① 비과세를 적용 안 한 경우의 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

✽ 과태료 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표)

실거래가액과신고가격의차액

과태료

실거래가액과10%미만차이

취득가액의2%

실거래가액과10%이상20%미만차이

취득가액의4%

실거래가액과20%이상차이

취득가액의5%

※부동 산 거래신고를 잘 못 하였을 경우 이외 과태료가 더 있을 수 있으므로「부동 산

거래신고등에관한법률시행령」[ 별표 ] 를참고바람

▶ 관련 법규 :  소득세법 제91조, 

조세특례제한법 제129조

14 허위계약서를 작성하면  

양도소득세 비과세·감면이 안된다.

● UP계약서작성사례

● DOWN계약서작성사례

실거주  목적의  취득자  ◯◯◯씨는  서울의  아파트를 450백만  원에 

양수하면서  양도자의  부탁으로 400백만  원의  다운계약서를  작성하여 
전소유자가 150백만 원의 양도차익을 100백만 원으로 줄여 신고할 수 
있도록 하여 양도소득세를 탈루하게 하였다.

   

   

   

   

   

UP계약서작성

DOWN계약서작성

[실거래 ]양도금액800 백만원

[실거래 ]양도금액450 백만원

[실거래 ]양도금액1,000 백만원

800 백만원양도

비과세로신고

후 취득자

△△△ 

전소유자

( 비과세자)

양도신고자

양도자

(3 억 원에 취득)

양도소득세신고

◯◯◯ 

후 취득자

( 비과세 요건 충족)

양도금액950 백만원

양도금액 400 백만원

양도차익100 백만원

양도차익 50 백만원

△△△씨는 3년 전에 서울의 아파트를 200백만 원에 분양받아 거주 

하다 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 후, 양수자의 부탁으로 원래 

양도가액보다 150백만  원이  과다한  업(UP)계약서를  작성  교부하여 

후양도자로 하여금 양도소득세를 탈루하게 하였다.


background image

68       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       69

실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가 주택의 부수창고 등도 
주택으로 본다.

● 절세방안

주택의  일부  또는  부수토지  내에  무허가주택이  일부  있더라도 1세대 

1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수 
토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다.

문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 

때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 
있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 
볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(3배 또는 10배)에 
상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어, 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 495㎡이고 허가건물의 

바닥 면적이 66㎡, 무허가건물의 바닥면적이 33㎡가 있는 경우

•  공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에 주택의 바닥면적(66

㎡ )의 

5배 (330

㎡ =66㎡×5)를 초과하는 토지의 면적 165㎡ (495㎡ -

330㎡ )는 양도소득세가 과세되나

•  주택에  해당하는  무허가건물이  있음을  입증하면  주택  바닥면적 

99

㎡ (66㎡ + 33㎡ )의 5배에  해당하는  토지  면적은 495㎡ 

(99㎡×5)이므로 전체를 비과세 받을 수 있다.

15

공부상에는 등재되어 있지 않으나 
무허가주택이 있고 사실상 
거주하였다면 이를 적극 입증하자.

● 1세대1주택비과세

소득세법에서는 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 

양도함으로써  발생된  소득에  대하여는  양도소득세를  비과세하고 
있다 .

여기서 ‘1세대 1주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 

있는 경우로서 당해 주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 
이상인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 
토지를 말하며,

 ‘주택’이란 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 

건물과 그 부속건물을 말한다.

따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도 

농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 

실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다.

이때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 비과세 되었으나, 

부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 

양도소득세가  과세되는  경우  등기부  등  공부상의  내용만을  가지고 

세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 된다.

이러한 경우에는 어떻게 해야 하나?


background image

70       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       71

16

공부상 주택으로 등재되어 있으나 
사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 
공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

신나라 씨의 경우와 같이 공부상 2채의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 

하나의 주택을 양도하게 되면 일단 양도소득세 과세대상으로 분류된다.

물론  양도소득세는  실질내용에  따라  과세하므로  그  중 1주택이  폐가 

상태에 있는 등 주택으로서의 기능을 하지 못한다면 나머지 1주택을 양도 
하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있으나, 이를 인정받기가 그리 쉬운 일이 
아니다.

서울에 살면서 아파트 1채를 소유하고 있는 신나라 씨는 몇 해 전에 

노후에 거주할 목적으로 지방에 있는 조그만 밭과 그에 딸린 농가주택을 

하나 구입한 적이 있다.

농가주택은  취득  당시에도  빈집이었지만  그동안  돌보지  아니하여 

완전히 폐가가 되었으며 신나라씨 또한 이를 집이라고 생각하지 않고 

있다.

그런데 이번에 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하니 

1세대 2주택자이기 때문에 수천만 원의 양도소득세를 내야 한다고 한다. 

사람이 살 수도 없는 집인데 건축물관리대장과 부동산등기부에 주택으로 

등재되어 있다고 거액의 세금을 내야 한다니 신나라 씨로서는 억울한 

생각이 든다.

이런 경우 세금을 안 낼 수 있는 방법은 없나?

무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 

같은 서류를 준비하면 될 것이다.

•  부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)

•  무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본 

•  무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본(해당 주택의 

전입세대 열람으로 갈음 가능)

•  양도당시의 날짜가 표시된 현장사진

•  인근주민들의 인우보증서 등

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조

▶참고예규

•   

농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 
위한 창고 등은 농가주택에 포함됨.

•   

주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사 등의 건물이 
주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 아니함.

Guide


background image

72       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       73

17 '2년 이상 보유' 규정을 정확히 

알고 이를 잘 활용하자.

1) 일반적인 경우 (원칙 )

취득일부터 양도일까지로 한다.

◆◆취득일◆및◆양도일의◆판정

•  원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날

•  대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일

•  대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일

 ※공익사업을위하여수용되는경우에는대금을청산한날,수용의개시일또는

소유권이전등기접수일중빠른날.단,소유권에관한소송으로보상금이공탁된
경우소유권관련소송판결확정일

2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우

가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우

세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다.

친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 

주택이나  상속받은  주택  같은  경우 1세대 1주택  비과세  요건을 

충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 

또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 

된다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 

이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 

것이다.

왜냐하면  아파트  양도당시에  농가주택이  폐가  상태였다는  것을  누가 

보더라도  인정할  수  있는  객관적인  자료를  가지고  입증하여야  하기 
때문이다. 만약 미리 자료를 준비해 놓지 않고 있다가 고지서를 받고 난 
다음에 소급해서 자료를 준비하려면 자료를 준비하는 것도 어렵지만 이를 
인정받기도 매우 어렵다.

그러므로 농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 

어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가상태에 
있는 농가주택은 멸실시킨 다음 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 
것이 좋다. 그러면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도 아무런 문제없이 
1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조


background image

74       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       75

10)  보유하던  주택이 「도시및주거환경정비법」에  의한  재개발·재건축으로 

완공된 경우

 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 

통산한다(재개발·재건축 공사기간을 포함).

▶ 관련 법규 : 소득세법 제98조 

소득세법 시행령 제162조, 제154조, 제156조의2

4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우

증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

5) 이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우

배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.

6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간

 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일 

까지의 기간을 합하여 계산한다.

7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우

증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

8) 주택을 상속받은 경우

피상속인의 사망일부터 계산한다.

 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 

취득일부터 계산한다.

9)  거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우

 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다(20세대 미만 임의 

재건축 공사기간은 포함하지 않는다).

•  주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.

•  부수토지 면적이 증가한 경우 

  :  종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 

경과해야 비과세 받을 수 있다 .


background image

76       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       77

  -  「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력대책자치 

위원회가  피해학생에게  전학이  필요하다고  인정하는  경우 

(강제전학을 가는 가해자는 제외)

부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 

양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 한다.

2) 해외이주 또는 출국하는 경우

해외이주법에  의한  해외이주로  세대전원이  출국하는  경우와 1년 

이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 

세대전원이  출국하는  경우에는  출국일  현재 1주택을  보유하고 

있는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간에 관계없이 

비과세한다.

해외이주신고확인서를  교부받은  경우에는  발행일로부터 1년  내에 

출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 

양도하는 경우 비과세한다.

3) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 

특별법」에  따른  공공건설임대주택을  취득하여  양도하는  경우로서 

해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 

거주(취학 등 부득이한 사유 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 

보유기간에 제한없이 비과세 된다.

18

부득이한 사유가 있는 때에는  
2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 
비과세 규정을 적용받을 수 있다.

1) 취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우

 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 

사유로 양도하는 경우에는 2년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

<보유기간◆특례요건>

• 해당 주택에서 1년 이상 거주할 것

• 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전 할 것

• 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것

• 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것

  - 교육법에 의한 학교에의 취학(초등학교·중학교는 제외)

  - 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

  - 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

1세대 1주택  비과세  적용을  받기  위해서는  양도일  현재 1세대가 

국내에 1채의 주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년 

이상 되어야 한다.

그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 

등 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 

1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

따라서  아래와  같은  사유가  있어  보유기간  및  거주기간을  채우지 

못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 

고지한 경우에는 그 사유를 입증하여 비과세 받도록 하자.


background image

78       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       79

19

1세대 2주택이라도 일정기간 안에 
1주택을 팔면 양도소득세가 
비과세 되는 경우가 있다.

1) 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때

① 일반적인 경우

   1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 

취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 

종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

◆ <비과세◆요건>

  •  종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 

취득할 것

  •  새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것 

다만, 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 

상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 경우에는 신규주택 

취득 후 1년 이내 전입요건과 1년 이내 종전주택을 양도요건을 

충족해야 비과세됩니다(단, 신규주택에 기존임차인이 있는 경우 

2년을 한도로 임대차계약 종료시까지 기한 연장).

  •  양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

② 지방이전 공공기관과 기업의 종업원인 경우

   수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 

당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시·군)또는 연접한 

1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 

대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다.

그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도 

소득세를 비과세하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있다.

4) 협의양도·수용되는 경우

주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 

일부가 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에  의한 

협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 기간 

및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 

수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세 

된다.

5) 재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우

1세대가 소유한 1주택이 재개발·재건축사업시행으로 사업기간 중에 

다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축 완공된 

주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우 아래 요건을 모두 

충족하면 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 받을 수 있다.

• 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

•  재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 

양도

•  완공 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 

1년 이상 계속하여 거주(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 

경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제154조, 제156조의 2


background image

80       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       81

       d.  피상속인이 거주한 사실이 없고, a가 같은 주택이 2채 이상일 

경우에는  기준시가가  가장  높은 1주택(기준시가가  같은 
경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

   •  공동상속주택(2채 이상일 경우, 위 a > b > c > d의 순위에 

따른 1 주택을  말함 ) 외  다른  주택을  양도할  때에는  해당 
공동상속주택은  상속지분이  가장  큰  상속인의  소유로  보며 
상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 아래 e > f 
순위에 따라 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

       e.  당해 주택에 거주하는 자
       f .  최연장자

② 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우
   그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 

과세된다.  따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 
양도  당시 1세대 1주택  비과세  요건을  갖추어야  양도소득세가 
과세되지 않는다.

3) 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 될 때

 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속 

(배우자의  직계존속을  포함)을  모시기  위해  세대를  합침으로써 
1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 
먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.

<비과세◆요건>

•  양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
•  세대를 합친 날부터 10년 이내에 양도할 것
•  노부모(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 이상)를 봉양할 것
•  암·희귀성  질환  등  중대한  질병  등 이  발생 한 60 세  미만의 

직계존속과 합가

지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 아래의 

요건을 모두 갖추어 종전의 주택(수도권에 1주택을 소유한 경우에 

한정함)을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

◆ <비과세◆요건>

  •  새로운 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 것. 

이 경우 “종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 

주택 취득”요건 적용 않음

  •  양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2) 상속을 받아 2주택을 보유하게 될 때

① 일반주택을 양도하는 경우

   •  상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택(조합원입주권을 

상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)과 일반주택 
(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원 
입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 
국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 
비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세를 과세하지 않는다.

   •  피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 개 이상의 주택을 

소유한  경우에는  피상속인을  기준으로  아래 a > b > c > d 
순위에 따른 1주택에 대해서만  상속주택(조합원입주권을 받아 
사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함) 특례가 적용된다.

       a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

       b.  a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 

기간이 가장 긴 1주택

       c.  a와 b가 모두 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 

상속개시 당시 거주한 1주택


background image

82       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       83

2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

◆ <고향주택>

  -  소재 : 인구 20만 이하의 시인 고향
   •  수도권, 지정지역, 관광단지 등은 제외
   •  일반주택과 행정구역 상 같은 시 또는 연접한 시는 제외
  -  주택규모 : 대지 660㎡ 이내
  -  주택가격 : 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하 → 

2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

이때는 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하거나 최초 보유기간 3년 중 

2년 이상 거주해야 한다. 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 원 

이하인 2주택 중 1주택을 2020년 12월 31일까지 양도하고, 양도소득세 

예정신고기간  내에  농어촌주택  등  취득하는  경우에는  기본세율을 

적용(장기보유특별공제 가능)한다. 다만, 농어촌주택 등을 3년 이상 

미 보유하거나, 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 미거주하는 경우에는 

양도소득세가 추징된다.

◆ <인구◆20만◆이하인◆시>

고향주택소재지역범위 ( 제 99 조의 4제 2 항관련 )[ 조특법시행령별표12]

구분

시(26 개 )

충북

제천시

충남

계룡시,공주시,논산시,보령시,당진시,서산시

강원

동해시,삼척시,속초시,태백시

전북

김제시,남원시,정읍시

전남

광양시,나주시

경북

김천시,문경시,상주시,안동시,영주시,영천시

경남

밀양시,사천시,통영시

제주

서귀포시

※비고 : 위 표는「통계법」 제 18 조에 따라 통계청장이 통계작성에 관하여 승인한

주민등록인구 현황 (2015 년12 월 주민등록인구 기준 ) 을 기준으로 인구20 만명
이하의시를열거한것임

4) 혼인으로 2주택을 보유하게 될 때

 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 

2채의 주택을 보유하게 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 
보유한 직계존속(60세 이상)과 거주중인 무주택자와 혼인하여 1세대가 
2채의 주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 
비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.

<비과세◆요건>

•  양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
•  혼인한 날부터 5년 이내에 양도할 것

5) 농어촌주택 등을 소유함으로써 2주택을 보유하게 될 때

 1주택(일반주택)을 소유한 자가 아래의 농어촌주택 등을 취득하여 

1세대 2주택이  된  상태에서  일반주택을  양도할  때에  이를 1세대 
1주택으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용한다.

① 농어촌주택 등(조세특례제한법 제99조의4)

   1세대가 2003년 8월 1일 (고향 주택은 2009년 1월 1일 ) 부터 

2020년 12월 31일 기간 중에 농어촌주택 등을 취득하여 3년 이상 
보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 
때에는 그 농어촌주택 등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 
보아 주택의 비과세 규정을 적용한다.

◆ <농어촌◆주택>

  -  소재 : 읍·면 또는 인구 20만 이하의 시의 동*
        ✽ 인구 20만 이하인 시의 동은 2016년 1월 1일 이후 양도분부터 적용

   •  수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 지정지역, 관광단지 등은 제외
   •  일반주택과 행정구역 상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면은 제외
  -  주택규모 : 대지 660㎡ 이내
  -  주택가격 : 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하 → 


background image

84       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       85

20 등기를 하지 않고 양도하면

다음과 같은 불이익을 받는다.

1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다.

 부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 

기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못한다.

2) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

 토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산 시 

보유기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택의 경우 24~80%)를 

공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다.

3) 양도소득기본공제를 받지 못한다.

 양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 

연 250만 원씩을 공제해 주나 미등기 양도자산에 해당되는 경우에는 

공제를 받지 못한다.

•  부동산·부동산에 관한 권리 및 기타자산

•  주식 및 출자지분

•  파생상품

4) 70%의 높은 세율이 적용된다.

 양도소득세 세율은 2년(주택 1년) 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 

크기에  따라 6%( 비사업용  토지 16%) 에서 42%( 비사업용  토지 

52%)의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 50%(주택 

40%)의 세율이 적용되나, 미등기 양도자산에 대하여는 70%의 매우 

높은 세율이 적용된다.

부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 

양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받는다.

② 농어촌주택(소득세법 시행령 제155조 제7항)
   주택(일반주택)을 소유한 1세대가 서울, 인천, 경기도를 제외한 

읍·면 지역(도시지역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 
보유하여 1 세대 2 주택이  된  경우에  일반주택을  양도할  때 
(귀농주택은 그 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 
경우에 한하여 적용) 주택의 비과세 규정 적용 

 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 

최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 위 비과세 특례가 적용되며 

그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않는다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 시행령 제154조, 제155조 

조세특례제한법 제99조의 4

농어촌주택

• 

상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

• 

이농주택 : 농업 또는 어업에 종사하던 자(배우자 포함)가 전업으로 인하여 다른 

시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 
후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

• 

귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자 (배우자 포함)가 취득(귀농 

이전취득 포함)하여 거주하는 다음의 요건을 갖춘 주택을 말하며, 귀농주택 
소유자는 귀농일부터 계속하여 3년 이상 농업ㆍ어업에 종사하여야 하고 같은 
기간에 세대전원도 함께 이사 (취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 
부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 
거주해야 함

   a. 고가주택(취득 당시 실지거래가액 9억 원 초과)에 해당하지 아니할 것
   b. 대지면적 660㎡ 이내일 것
   c.  1,000㎡ 이상의 농지를 소유한 자 또는 배우자가 해당 농지소재지에 있는 

주택을 취득하거나, 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 
농지 소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

Guide


background image

86       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       87

21 재개발ㆍ재건축사업과 

양도소득세

● 사업추진절차

재개발·재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다. 

구역지정

재개발 (재건축) 조합설립인가

사업시행인가

조합원분양신청

관리처분계획인가

착공

준공검사

입주

권리확정및등기

이전고시

청산

조합원분양및동ㆍ호수추첨

일반분양

 등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도소득세 신고기한의 다음날부터 

10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다. 

 따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 

조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 

세금을 물게 되므로 미등기 전매 행위는 절대로 하지 않는 것이 좋다.

 

▶ 관련 법규 :  소득세법  제91조, 제95조, 제103조, 제104조 

소득세법 시행령 제168조

미등기양도제외자산

▶  다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 아니한다.

•   

장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 
자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

•   

법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 
등기가 불가능한 자산

•   

양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와 비과세대상인 
교환ㆍ분합하는 농지

•   

비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 
등기가 불가능한 자산

Guide


background image

88       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       89

3) 조합원입주권의 양도

•조합원입주권의 취득시기

-  재개발·재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 

취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 조합원입주권의 취득시기는 

부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 

인가일을 말한다.

-  다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 

받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 된다.

•비과세되는 조합원입주권

-  1세대 1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원 및 소규모재건축 

사업으로  취득한  입주권을  양도하는  경우로서  종전주택이 

관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 

충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 

있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 된다.

  ① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

  ②  양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 

주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

4) 조합원입주권을 소유한 상태에서 양도하는 주택은 비과세 제외

• 2006년 1월 1일 이후 관리처분인가로 취득한 조합원입주권(승계취득 

포함)과 주택을 각각 1채씩 소유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에 

이는 1세대1주택 비과세되지 않는다.

• 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득하여 주택을 양도하는 경우 

다음의 각 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

● 관리처분계획

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 

대한  권리로  변환시키는  계획으로서  주택  등의  분양과  주민의  비용 
부담을  확정하는  절차를  말하며,  사업시행자가  관리처분계획에  대한 
시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.

● 재개발·재건축사업과세금

1) 주택의 보유기간 계산

보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택정비에 

관한특례법」에  의한  재개발·재건축으로  완공된  경우  보유기간은 

종전주택의  보유기간,  재개발·재건축  공사기간,  완 공 주택의 

보유기간을 통산한다.

2) 양도소득세 과세 여부

재개발·재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 

대가로 관리처분계획(사업시행계획인가)에 따라 취득한 토지 또는 

건축시설은 ‘환지’로 보므로 양도소득세 과세대상이 아니다.

- 다만, 청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 

양도소득세가 과세된다.


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       91

90       세금절약 가이드

22

1세대 1주택을 부득이 2년을 채우지 
못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 
등기이전일을 고려하자.

•  대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일

•  대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전 등기접수일 

•  대금청산 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기접수일

 ※공익사업을위하여수용되는경우에는대금을청산한날,수용의개시일또는

소유권이전등기접수일중빠른날.단,소유권에관한소송으로보상금이공탁된
경우에는소유권관련소송판결확정일

통상적으로 부동산을 사고 파는 경우 매도자와 매수자는 매매 계약을 

체결한  후  바로  매매대금  전액을  주고받는  것이  아니라  계약체결  시에 
계약금을 일부 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을, 
매도자는  매매거래용  인감증명서를  서로  주고받기  때문에  실지  파는 
시점(계약체결시점)에서 잔금을 청산하거나 등기이전일까지는 1~2개월 
정도의 기간이 소요된다.

1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도 

소득세가 비과세 된다.

그러나  사회생활을  하다  보면  위와  같은  사실을  알고  있으면서도 

부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 

있다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 

나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있다.

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 

활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다. 

▶ 관련 법규 :  소득세법 제89조 

소득세법 시행령 제156조의2

1세대1주택의특례

▶●●●주택을● 조합원입주권● 취득일로부터●3년● 이내● 양도하고● 아래● 요건을● 모두●

충족하는●경우

  ①  종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득

  ② 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

  ③  종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하)을 

충족할 것

▶●●●주택을●조합원입주권●취득일로부터●3년이●지나서●양도●시●아래●요건을●모두●

충족하는●경우

  ①  재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 

이사하여 1년 이상 계속 거주할 것

  ②  재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도

  ③  종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하)을 

충족할 것

▶●●1세대●소유의●1주택이●조합원입주권으로●전환되어●재개발·재건축●사업시행기간●

중●주거용으로●취득한●주택(대체주택)을●양도하고●아래요건을●모두●충족하는●
경우

  ① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

  ②  재 개발·재 건 축 주 택이  완성된  후 2 년  이내에  재 개발·재 건 축 주 택 으 로 

세대전원이 이사 (다만, 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 

세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주

  ③  재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택 양도

Guide


background image

92       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       93

23 조정대상지역에 소재하는  

주택을 보유하고 있다면 주의하자.

1)  조정대상지역의  주택을  팔더라도 2년  이상  거주할  필요가  없는  경우가 

있다.

1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당 주택이 

조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 

규정을 적용받을 수 있다.

또한,  위의 1세대가  조정대 상지역에  있는  주택 을  팔게  되면 

양도소득세가 중과세(2주택자는 기본세율에 10%p, 3주택 이상자는 

기본세율에 20%p 가산)되므로, 가능하다면 다른 주택을 먼저 팔고 난 

뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세할 수 있다.

2년이상거주요건예외사유

•  

조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택

•  

조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 

지급한 경우

    (단, 계약금 지급일 현재 무주택자에 한함)
•  

2019년 12월 16일 이전에 등록(세무서 및 시·군·구)한 임대주택으로 임대 

의무기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 
거주요건 적용)

Guide

따라서 보유기간 2년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 2년을 

채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 
몇 달 남지 않은 경우에는 잔금지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 
비과세 받을 수 있다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 시행령 제162조


background image

94       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       95

24 부동산을 양도할 경우 보유기간에  

따라 세부담에 차이가 있다.

(2018년 1월 1일 이후 양도)  

(단위:천원,%)

보유기간

1년이상~2년미만

1년미만

부동산종류 주택 (○) 주택 (×)

비사업용토지

2)

주택 (○) 주택 (×)

비사업용토지

3)

세율구분

누진

단일

단일

누진

단일

단일

단일

누진

소득금액

100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000

기본공제

2,500

2,500

2,500

2,500

2,500

2,500

2,500

2,500

과세표준

97,500

97,500

97,500

97,500

97,500

97,500

97,500

97,500

세율

1)

35%

40%

40%

45%

40%

50%

50%

45%

누진공제

14,900

-

-

14,900

-

-

-

14,900

산출세액

19,225

39,000

39,000

28,975

39,000

48,750

48,750

28,975

1)  2018년 1월 1일 이후 양도하는 1년 이상 2년 미만 보유주택은 6% ~ 42%의 일반세율이 

적용되지만, 그 외의 2년 미만 보유한 부동산에 대해서는 40% or 50%의 단일세율을 
적용하고, 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 해당 세율로 계산한 산출세액 
중 큰 것 적용

2)  산출세액이 39,000천 원 

 28,975천 원이므로 공제(감면), 가산세가 없다면 납부할 

세액은 39,000천 원

3)  산출세액이 48,750천 원 

 28,975천 원이므로 공제(감면), 가산세가 없다면 납부할 

세액은 48,750천 원

양도소득세의 부담을 줄이기 위해서는 양도하는 부동산의 보유기간을 

조절하는 것이 좋다.

왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득이 많고 적음에 따라 

최소 6%(26%)에서 최대 42%(62%)까지의 누진세율이 적용되지만, 2년 

미만이면 양도하는 부동산이 주택(부수토지 포함)인지 아닌지에 따라 

아래 표와 같이 납부해야 할 세액에서 많은 차이가 나기 때문이다.

2) 다주택을 소유하고 있더라도 기본세율을 적용받는 경우가 있다.

다주택자

3 주택 이상

2주택

①  수도권·광역시·특별자치시(세종시) 

외 지역의 양도당시 기준시가 3억 원 
이하 주택

②  장기일반민간임대주택  등으로  등록 

하 여 8 년  이 상  임대한  주 택 (다 만, 
2018 년 3월 31일까지  등 록한  경우 
5년) 으로서,  일정요건을  충족하 는 
경우

③  조세특례제한법 상 감면대상 주택

     (§97, §97의2, §98~§98의3, 

§98의5~§98의8, §99~§99의3)

④  10 년  이상  무상제공한  장기사원용 

주택

⑤ 5년 이상 운영한 가정어린이집 등

⑥ 상속받은 주택(5년 이내 양도)

⑦ 문화재주택

⑧  저당권  실행  또는  채권변제를  위해 

취득한 주택(3년 이내 양도)

⑨  상기 각 주택 외에 1주택만을 소유하는 

경우의 해당 주택

⑩  조정대상지역  공고  전  매매계약 을 

하 고  계 약 금 을  받 은  사 실 이  증 빙 
서류에 의해 확인되는 주택

⑪  10년 이상 보유한 주택으로 2020년 

6월 30일 까지 양도하는 주택

①  3주택 이상자의 중과제외 대상 주택

②  취학,  근무상  형편,  질병요양  등의 

사 유 로  취 득 한  수 도권  밖  주 택  및 
다른 시·군에 소재하는 주택으로서, 
일정요건을 충족하는 경우

③  혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 

주택

④  부 모 봉양 합 가 일 로 부 터 10 년  이내 

양도하는 주택

⑤  소송진행 중이거나 소송결과에 따라 

취득한  주택(확정판결일로부터 3년 
이내 양도)

⑥ 일시적 2주택인 경우 종전 주택

⑦  양도 당시 기준시가가 1억 원 이하인 

주 택 ( 「도 시 및 주 거 환 경 정 비 법 」 상 
정비구역 내 주택은 제외)

⑧  상기  ① ~ ⑤에  해당하는  주택  외에 

1주택만을 소유하는 경우의 해당 주택

⑨  조정대상지역  공고  전  매매계약 을 

하 고  계 약 금 을  받 은  사 실 이  증 빙 
서류에 의해 확인되는 주택

⑩  10년 이상 보유한 주택으로 2020년 

6월 30일 까지 양도하는 주택

Guide


background image

96       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       97

4)무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고30 세 이상 (30 세 미만으로서 배우자가

있거나배우자가사망·이혼한경우포함 ) 인경우및조정대상지역공고전매매계약하고
계약금을받은사실이증빙서류에의해확인되는경우기본세율적용 (2018 년8 월28 일
이후양도분부터 )

5)2017 년8 월3 일부터2018 년3 월31일까지의양도분만10%가산됨
6)지정지역내비사업용토지는추가10%가산되나,2020 년3 월현재지정지역없음

<소득세법◆기본세율>

과세표준

기본세율

누진공제

1천200 만원이하

6%

-

1천200 만원초과
4 천 600 만원이하

15%

108 만원

4 천 600 만원초과
8 천 800 만원이하

24%

522만원

8 천 800 만원초과

1억 5 천만원이하

35%

1,490 만원

1억 5 천만원초과

3 억원이하

38%

1,940 만원

3 억원초과
5억원이하

40%

2,540 만원

5억원초과

42%

3,540 만원

<세율적용◆방법>
 ①하나의자산이둘이상의세율에해당할때에는각각의세율을적용한산출세액

중큰세액을납부하는것입니다.

예 )1년2 개월보유한비사업용토지를2019 년중양도할때납부할세액계산
☞a,b중큰금액인20,000,000 원이납부할세액입니다.

비교

과세표준

세율

누진공제

산출세액

a.

50,000,000

40%(2년미만)

-

20,000,000

b.

50,000,000

34%(비사업용토지 )

5,220,000

11,780,000

양도시기는  잔금청산일로  하되  잔금청산일이  불분명하거나  잔금을 

청산하기 전에 소유권이전 등기를 하는 경우에는 소유권이전 등기접수일을 
양도일로 보므로, 잔금청산 약정일 기준으로 보유기간이 2년 또는 1년 
미만인 경우에는 실지 잔금청산일을 2년 또는 1년이 지난 후로 하고 등기 
또한 2년 또는 1년이 지난 후에 이전해 주면 된다.

따라서 부동산을 취득한 후 부득이 1~2년 이내에 양도해야 하는 경우에도 

보유기간이 1년 또는 2년이 지나도록 양도시기를 조절하면 세금을 크게 
절약할 수 있다.

<양도소득세◆세율>

자 산

구 분

2016년 1월 1일~ 2017년 1월 1일~ 2018년 1월 1일~ 2018년 4월 1일~

토지·건물,

부동산에

관한권리

보유기간

1년미만

50%

1),2)

2년미만

40%

1),3)

2년이상

기본세율

조정대상지역내

주택분양권

4)

기본세율

50%

1세대2주택

( 조합원입주권포함)

기본세율

기본세율

(단,조정대상

지역은

10%가산)

1세대3 주택

( 조합원입주권포함)

이상

기본세율

(단,지정지역

5)은10%가산)

기본세율

(단,조정대상

지역은

20%가산)

비사업용토지

기본세율 +10%

기본세율 +10%

6)

미등기양도자산

70%

1)하나의 자산이 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰

것으로함

2)주택및조합원입주권은40%
3)주택및조합원입주권은기본세율


background image

98       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       99

25

두 건 이상의 부동산을 
양도하는 경우 양도시기를 조절하면 
세부담을 줄일 수 있다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제103조

1주택을 양도하고 같은 연도 말 다른 1주택을 양도하여 1년 내에 

2주택을 양도하는 경우 합산하여 신고납부하여야 하므로, 누진세율 

체계에서는  고율의  누진세율과 1회 (250만  원 )의  기본공제만 을 

적용받게 된다. 반면에 1주택을 양도하고 다른 1주택을 다음 연도에 

양도하면  보다  낮은  누진세율  적용과 2회(500만  원 )의  기본공제를 

적용받게 되어 세금부담을 줄일 수 있다.

 ②1과세기간에2 개이상의자산을양도할때에는과세표준의합계액에일반세율

적용한 세액과 각 자 산별 세율 을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액을
납부하는것입니다.

예 )2 년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 양도할 때

납부할세액계산

☞a,b 중큰금액인216,600,000 원이납부할세액입니다.

비교

구분

과세표준

세율

누진공제

산출세액

a

과세표준합계

600,000,000

42%

35,400,000

216,600,000

b

산출세액합계

205,200,000

비사업용토지

110,000,000

45%

14,900,000

34,600,000

비사업용아님

490,000,000

40%

25,400,000

170,600,000

▶ 관련 법규 :  소득세법 제104조, 제55조 

소득세법 시행령 제162조 


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       101

100       세금절약 가이드

27 장기보유특별공제 적용대상을  

숙지하여 적극 활용하자.

'장기보유특별공제액'이란 양도소득세를 계산할 때 자산의 양도차익에 해당 

자산의 보유기간별로 일정율을 곱하여 계산한 금액을 말하고, 이 금액은 
해당 자산의 양도차익에서 뺀다. 따라서 장기보유특별공제액 만큼 세부담이 
줄어들게 된다.

장기보유특별공제의 대상이 되는 자산은 보유기간이 3년 이상인 토지 또는 

건물(미등기 양도자산 제외) 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 
제외하며, 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 
제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 

특별법

」  제29조에  따른  사업시행계획  인가  전  토지분  또는  건물분의 

양도차익으로 한정)이다.

<장기보유특별공제율>    (2019년 1월 1일 이후)

1. 토지·건물

공제율

3 년

이상

4년

이상

5 년

이상

6 년

이상

7년

이상

8 년

이상

9 년

이상

10 년

이상

11년

이상

12년

이상

13 년

이상

14년

이상

15 년

이상

토지·건물 6%

8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30%

※비사업용토지:2016 년12 월31일양도분까지는적용하지않다가2017 년1월부터

적용

2. 1세대1주택

공제율

3 년

이상

4년

이상

5 년

이상

6 년

이상

7년

이상

8 년

이상

9 년

이상

10 년

이상

1세대
1주택

24%

32%

40%

48%

56%

64%

72%

80%

※1세대1주택:최고80% 까지적용.단,비거주자및보유기간중2년이상거주하지

않은경우는일반공제율적용으로최고30%

26

부동산 양도 시 취득가액 확인이 되지 
않는 경우 가급적 기준시가 고시일 
전에 양도하는 것이 유리하다.

예를 들어 2019년도에 보유중인 토지를 5,000만 원에 양도하는 경우 

취득가액이 확인되지 않아 취득가액을 환산취득가액*으로 계산하는 경우 
양도일자가 2019년 6월인 경우에는 취득가액 계산시 2019년 5월 31일 
공시지가를 적용하지만, 양도일자를 조금 더 앞당겨서 2019년 5월 15일에 
양도하는 경우에는 2018년 5월 31일 공시지가를 적용하여 환산취득가액을 
계산하므로 양도를 기준시가가 공시되기 전으로 앞당기면 양도가액에서 
차감하는 취득가액이 늘어나게 되어 세부담이 줄어들게 된다.

✽(환산)취득가액◆=◆양도가액◆×◆취득당시◆기준시가◆/◆양도당시◆기준시가

▶ 관련 법규 :  소득세법 시행령 제176조의2

부동산을 양도하는 경우 취득가액이 확인되지 않으면 양도당시의 

기준시가와  취득당시의  기준시가 를  비교,  환산하는  방법을  통해 

취득가액을 산정할 수 있다. 이 경우 기준시가가 매년 상승한다고 전제할 

경우 새로운 기준시가(공시지가나 개별주택가격 등)가 고시되기 전에 

부동산을 양도하면 취득가액이 높게 산정되어 세부담을 줄일 수 있다.


background image

102       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       103

• 건설임대주택 : 2호  이상,  대지면적 298㎡  이하,  주택의  연면적 

(공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하

임대기간

추가공제율

6 년이상7년미만

2%

7년이상8 년미만

4%

8 년이상9 년미만

6%

9 년이상10 년미만

8%

10 년이상

10%

● 양도소득세계산흐름

• 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타의 필요경비

• 장기보유특별공제액 = 양도차익 × 장기보유특별공제율

• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 소득감면대상 소득금액 - 기본공제

• 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율(p.96 참조)

• 자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액

▶ 관련 법규 :  소득세법 제95조,  

조세특례제한법 제97조의3, 제97조의4

● 장기일반민간임대주택등에대한장기보유특별공제

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원임대주택 또는 장기일반 

민간임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족 

하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 

특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속 임대 후 양도하는 경우 50% 

(70%)의 공제율을 적용한다. 이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간 

임대주택에  관한  특별법」에  따른  임대사업자등록을  하고  장기일반민간 

임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

•임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하

•전용면적 85㎡ 이하(다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준)

• 임대 개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하(2018년 9월 

14일 이후 취득분부터)

※2019 년12 월31일법률개정으로2022년12 월31일까지장기일반민간임대주택

등으로등록한주택에한해해당과세특례를적용받을수있다.

● 장기임대주택에대한장기보유특별공제

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 다음의 장기임대주택을 6년 이상 

임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연2%, 최대 30%)에 
임대기간에 따라 다음의 공제율을 가산한다. 이 경우 「소득세법」에 따른 
사업자등록과 「민간임대주택에  관한  특별법」에  따른  임대사업자등록을 
하거나 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택 사업자로 지정되어 임대하는 
날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

• 민간매입임대주택 : 1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억 원 

(수도권 밖 3억 원) 이하


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       105

104       세금절약 가이드

다음과 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 

관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 

부담하는 일이 없도록 해야 한다.

•  양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고

•  공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고

•  증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 비용을  

지출할 때마다 미리미리 확보해 두는 것이 좋다.

1) 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 

•  실지 양도가액

  - 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말한다.

•  필요경비 (① + ② + ③)

  ① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)

  ② 취득 후 지출한 비용

  ③ 양도비용

2) 취득에 소요된 비용

당해 자산의 매입가액, 취득세 , 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 

비용을  공제한다.  건물을  신축한  경우에는  신축에  소요된  비용이 

매입가액이  되며,  자산을  취득하면서  상대방과의  분쟁으로  인해 

소송비용·인지대, 양도세신고서 작성비용 등을 지출하였다면 이러한 

비용도 포함한다.

양도차익=실지양도가액-필요경비

28

실지거래가로 신고하는 부동산은 
증빙서류를 철저히 챙겨야 
세금부담을 줄일 수 있다.

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 

취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 

지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 

실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 

상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다.

제조업을 운영하고 있는 김절세 씨는 사업상 투자 자금이 필요하여 

분양받은 경기도 고양시 일산구 소재 아파트(분양가액 2억 원, 제세공과금 

1천만 원, 보유기간 2년 이상 3년 미만)를 2018년 1월 3억 원에 급히 

매매하고 이에 따른 양도소득세를 신고하고자 담당 세무사에게 신고를 

의뢰하였다.

담당  세무사 는 2007년부터는  부 동 산  등 을  사고  팔면서  얻은 

실제이익을 기준으로 양도소득세를 신고·납부하는 실거래가 과세제도가 

전면적으로  시행되었다고  하면서,  분양금액이나  섀시  비용  등  관련 

증빙을 요청하였으나 입주 시 설치한 섀시 비용 3백만 원에 대한 증빙이 

없어 제시를 못했다.

제시한 서류를 검토한 세무사는 실제 소요된 비용에 따른 양도소득세 

1,506만 원을 신고 납부하면 되나 섀시 비용 3백만 원에 대한 증빙이 

없어, 이 금액의 상당세액 72만 원을 추가 부담해야 한다고 한다.


background image

106       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       107

〈증빙서류◆예시〉

•  공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 

•  기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

  -  2016 년 2 월 17 일  이후의  자본적지출액부터는  신용카드 

매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 

수취·보관하여야 필요 경비로 인정받을 수 있었으나, 2018년 

4월 1일  이후  양도하는  분부터는  금융증빙  등  실제  지출이 

확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있다.

4) 양도비용

 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 

인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등과 부동산을 

취득하면서  매입한  국민주택채권  또는  토지개발채권을  만기  전에 

매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.

〈증빙서류◆예시〉

•  양도비용 지급 영수증

•  인지세 납부 영수증

•  국민주택채권 등 매각 영수증

•  기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

•  세무대리인에게 지급한 수수료 영수증

▶ 관련 법규 :  소득세법 제97조 

소득세법 시행령 제163조, 제89조

다만, 취득세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.

〈증빙서류◆예시〉

•  취득 및 양도 시의 매매계약서

•  대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)

•  부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

•  거래상대방의 거래사실확인서

•  건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등

•  기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

3) 취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 

지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.

•  본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

•  엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

•  빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

•  재해 등으로 건물·기계·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 

용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용

•  토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용

•  재해나  노후화  등  부득이한  사유로  건물을  재건축한  경우  그 

철거비용(2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 적용)

•  기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용

  -  예를 들면 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 

공제가능하나 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 

외벽 도장비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없음


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       109

108       세금절약 가이드

〈일괄 확인 가능 서류> : 납세자 제출 생략 가능 서류

• 

토지·건물등기사항증명서

• 

토지대장 및 건축물대장 등본

※  행정정보의 공동이용을 통하여 해당 서류의 확인이 불가능한 경우에는 

납세자에게 제출을 요구할 수 있다.

● 양도소득세확정신고·납부

1과세기간(1월 1일~12월 31일)동안 양도소득이 있으면 그 다음해 5월 

1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 

하여야 한다. 단, 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 하지 않아도 되지만 

다음의 경우에는 확정신고 납부를 하여야 한다.

①  2회  이상  자산을  양도하고  이미  신고한  양도소득금액과  합산하여 

신고하지 않은 경우

②  2회 이상 자산을 양도한 경우로서 산출세액이 달라지는 경우

③  2회 이상 자산을 양도하고 양도소득세 비교과세 방식으로 예정신고하지 

않은 경우

● 예정·확정신고안내

• 현재 세무서에서는 부동산등기 신청자료와 신고자료 등을 전산으로 대사 

하여 예정·확정신고 대상자를 추출하여 신고안내문을 보내주고 있다.

 따라서  신고안내문을  받았다면  세무서에서  신고대상자로  분류한 

것이므로 신고대상인지 여부를 확인하고 기한 내에 신고·납부를 하여 

무신고(납부)로 인한 가산세 불이익을 받지 않도록 해야 한다.

29 양도소득세 신고ㆍ 

납부(예정ㆍ확정)를 꼭 하자. 

● 양도소득세예정신고·납부

양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득세 예정신고· 

납부기한  내에  주소지  관할  세무서장에게  해당  양도소득세  신고서를 
제출하고 세금도 납부하여야 한다.

〈예정 신고·납부기한〉

◆  토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산(특정주식 등) 을 양도한 경우

• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

◆  부담부증여(2017년 1월 1일 이후 부담부증여하는 분부터)

• 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

◆  토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우

• 토지거래허가 (해제) 일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

◆  주식(특정주식 등 제외 ) 을 양도한 경우

• 2017년 12월 31일 까지는 주식 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2개월 이내
• 2018년 1월 1일 이후부터는 주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 

이내

◆  파생상품은 예정신고 없음

〈신고인 제출대상 서류〉

• 

해당 자산의 취득 및 양도시 매매계약서 사본

• 

취득시 또는 취득 후 지출한 비용관련 증빙서류

    -  2016년 2월 17일 이후의 자본적지출액부터는 신용카드 매출전표, 

현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 
필요경비로 인정받을 수 있었으나, 2018년 4월 1일 이후 양도하는 
분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 
수 있다.

• 

양도비용 증빙서류


background image

110       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       111

● 양도소득세신고·납부방법

▶신고방법:관할세무서에우편발송또는방문,전자신고

▶납부방법:은행·체신관서 ,전자납부

▶양도소득세 신고는 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) 또는 모바일을 통해 전자

신고할수있다.

▶부 동 산의 경우 전자 신고를 하면 , 미리채움 서비스 ( 등기부 정보: 소 재지 , 면적 ,

취득·양도날짜및가액등)* 를이용하여편리하게신고할수있다.

*미리채움서비스에서제공되는등기부상정보가사실과다를경우사실에맞게신고하여야한다.

▶양도 소득세 종합 안내 포털 ( 홈택스 → 신고 / 납부 → 세금신고 → 양도 소득세 ) 을

이용하면 , 전자신고는 물론 양도소득세 미리계산 , 세금관련 법령 , 사례 등 다양한
정보를볼수있다.

 전자신고·납부 방법

• 홈택스 : 로그인 > 신고 / 납부 > 세금신고 > 양도소득세 > 증빙서류 제출

•  모바일 홈택스(앱) : 로그인 > 신고 / 납부 > 양도소득세 간편신고

* (후) 

> 국세납부

*간편신고:1개의 물건을 양도하고 실지거래가액으로 예정신고하는 경우에만 이용

가능

▶ 관련 법규 :  소득세법 제105조, 소득세법 제110조,   

국세기본법 제47조의2, 제47조의4

● 신고하지않을경우불이익

① 무신고와 무납부에 따른 가산세를 물어야 한다.

②  납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 세액의 일부를 2개월 

이내에 분할납부할 수 있는데 이러한 분할납부혜택을 받지 못한다.

③ 수정신고 또는 경정청구를 할 수 없다.(기한 후 신고한 경우에는 가능)

④  양도소득세 감면대상인 경우에는 확정신고와 함께 감면신청을 하여야 

하는데 감면신청을 하지 않았으므로 감면이 배제되는 경우가 있다.

● 무(과소)신고·무(미달)납부시가산세

 무 (과소) 신고 가산세 계산

2015 년 6월 30 일 이전 양도분

2015 년 7월 1일 이후 양도분

○가산세계산식

산출
세액

×

무 ( 과소 ) 신고과세표준

×

무20%

과소10%

부정40%

과세표준

○가산세계산식

무 ( 과소 ) 신고납부세액

+

초과신고한환급세액

×

무20%
과소 ( 초과환급)10%
부정40%

☞2015 년7월1일이후양도분은추가납부세액이없는경우에는무 ( 과소 ) 신고가산세를

부과하지아니함

☞예정신고기한까지무 ( 과소 ) 신고하였으나확정신고기한까지확정신고및수정·기한후

신고한경우가산세액의50% 를감면함

 납부지연가산세 계산

① 납부지연가산세 = 무납부(과소납부)세액 × 0.025% × 경과일수

② 환급지연가산세 = 초과하여 환급받은 세액 × 0.025% × 경과일수

※경과일수=납부기한 (환급받은날 )다음날부터납부일까지의일수

③ 납세고지서에 따른 납부기한까지 무납부(과소납부) 세액 × 3%

 가산세는 확정신고는 물론 예정신고에도 적용된다.


background image

112       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       113

③  조세조약에 따른 상호합의가 최초의 신고·결정 또는 경정의 내용과 

다르게 이루어졌을 때

④  당초 신고의 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력에 관계되는 관청의 

허가 기타의 처분이 취소된 때

⑤  당초 신고의 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력에 관계되는 계약이 

해제권의  행사에  의하여  해제되거나  당해  계약의  성립  후  발생한 
부득이한 사유로 인하여 해제되거나 취소된 때

⑥  당초 신고할 때는 장부 및 증빙서류의 압수 기타 부득이한 사유로 인하여 

과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 당해 사유가 소멸한 때

⑦ 기타 위와 유사한 사유가 법정신고기한 경과 후에 발생한 때

경정청구를 하면 세무서에서 그 내용을 확인한 다음 청구를 받은 날부터 

2월 이내에 그 결과를 통지해 주도록 되어 있다.

그러므로 양도소득세 신고를 한 후 잘못 신고하여 정당한 세금보다 더 많은 

세금을 낸 사실이 밝혀지면 경정청구를 하여 잘못 낸 세금을 돌려받도록 
하자.

▶ 관련 법규 :  국세기본법 제45조의 2

30

신고를 한 후 과다신고한 
사실이 밝혀지면 경정청구를 하여 
세금을 돌려받도록 하자.

세금을 신고하다 보면 신고하여야 할 금액보다 적게 신고하는 경우도 

있지만, 공제받을 수 있는 사항이 있는데도 이를 공제받지 아니하여 정당 
하게 내야 할 세금보다 많이 내는 경우도 있다.

이러한 경우에는 법정신고기한 경과 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 정당 

하게 세액을 결정 또는 경정하여 줄 것을 청구할 수 있는데 이를 ‘경정청구’라 
한다.

경정청구를 할 수 있는 경우의 예를 들어 보면 다음과 같다.

• 

실지거래가액으로 신고하면서 증빙서류를 확보하지 못해 필요경비를 

공제받지 못하였으나 신고기한이 지난 후 증빙서류를 확보한 경우

• 

장기보유특별공제 대상인데 적용하지 아니한 경우

경정청구는 법정신고기한 내에 신고를 한 자와 기한 후 신고자(2020년 1월 

1일 이후)가 할 수 있으며, 신고기한 경과 후 5년 이내에 하여야 한다.

다만,  다음의  경우에는  그  사유가  발생한  날부터 3월  이내에  경정 

청구를 할 수 있다.

①  최초의 신고·결정 또는 경정에 있어서 과세표준 및 세액의 근거가 

된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결에 의하여 다른 
것으로 확정되었을 때

②  소득  기타  과세물건의  귀속을  제3자에게로  변경시키는  결정  또는 

경정이 있을 때


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       115

114       세금절약 가이드

32

농지는 8년 이상  
자기가 경작한 후 양도하면  
양도소득세를 감면받을 수 있다.

다만, 해당 토지가 「국토의계획및이용에관한법률」에 따른 주거지역·상업 

지역 및 공업지역에 편입되거나, 「도시개발법」 그 밖의 법률에 따라 환지처분 
전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정받은 경우에는 주거지역 등에 
편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 다음 산식에 
의하여 계산한 소득에 한하여 양도소득세를 100% 감면한다.

감면세액은 5년간 2억 원, 1년간 1억 원(2015년 12월 31일 이전은 2억 

원) 한도 내에서 감면한다.

‘농지소재지에  거주하는  자’란 8년  이상  다음  중  하나에  해당하는 

지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역개편 등으로 
이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

ⅰ) 농지가 소재하는 시·군·구 (자치구) 안의 지역

ⅱ) 위 ⅰ)의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

ⅲ) ⅰ), ⅱ)가 아닌 경우 실제 거주하는 곳에서 직선거리 30km 이내의 농지

‘직접 경작’이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 

식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 
의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

양도소득

금액

×

-

주거지역등에편입되거나환지예정지

지정을받은날의기준시가

양도당시의기준시가-취득당시의기준시가

취득당시의

기준시가

농지소재지에서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 

양도소득세를 감면한다.

31 내야 할 세금이 1천만 원을 초과하는 

경우에는 나누어 낼 수 있다.

납부할  세액의  일부를  분할납부하고자  하는  경우  예정신고서  또는 

확정신고서에 분할납부할 세액을 기재하여 신고기한까지 신고서를 제출하고, 
세액은 총 납부할 세액에서 분할납부할 세액을 뺀 금액은 신고·납부기한 
내에 납부하고 나머지 분할납부할 세액은 2개월 내에 납부하면 된다.

따라서 납부할 세액이 많은 경우에는 분할납부를 하면 최소한 분할납부 

기간에 대한 이자만큼이라도 이익을 볼 수 있다.

▶ 관련 법규 :  소득세법 제112조

세금은 신고·납부기한 내에 일시에 납부하는 것이 원칙이나, 예정신고 

또는 확정신고를 할 때 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 

다음과 같이 납부세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 

낼 수 있다.

납부할 세액

신고 시 납부

분할납부할 수 있는 세액

2천만원이하

1천만원

1천만원초과금액

2천만원초과

1/2이상금액

1/2이하금액

예를  들어 2018년도  귀속  확정신고  납부세액이 1,500만  원인 

경우에는 확정신고 납부기한인 2019년 5월 31일까지 1,000만 원을 

납부하고 500만 원은 2019년 7월 31일까지 납부하면 되며, 납부할 

세액이 3,000만 원인 경우에는 2019년 5월 31일까지 1,500만 원을 

납부하고, 나머지 1,500만 원은 2019년 7월 31일까지 납부하면 된다.


background image

116       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       117

그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다. 

다만, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축 착공 

등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단한다. 

따라서 8년 이상 자경농지에 해당되는 경우에는 양도소득세 신고 시 세액 

감면 신청을 하여 세금을 감면 받도록 하자.

● 경작기간이8년이안되어도감면되는경우

경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사, 

농업을 주업으로 하는 영농조합법인 또는 영농회사법인에 2021년 12월 
31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상 직접 경작하면 감면을 받을 수 있다.

● 상속인이상속받은농지를경작하지않는경우

상속받은 날부터 3년 이내에 상속받은 농지(피상속인이 자경요건을 갖춘 

농지)를 양도하거나, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 
법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속 받은 
날부터 3년이 되는 날까지 아래의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정되는 
경우(상속 받은 날 전에 지정된 경우 포함)에는 피상속인의 경작기간을 
상속인이 경작한 기간으로 본다.

- 택지개발촉진법 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
-  산업단지  및  개발에  관한  법률  제6조·제7조·제7조의2  또는 

제8조에 따라 지정된 산업단지 등

▶ 관련 법규 :  조세특례제한법 제69조 

조세특례제한법 시행령 제66조

자경기간은 다음과 같이 계산한다.

• 일반적인 경우

-  자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 실제보유기간 

중의 경작기간으로 계산한다. 다만, 2014년 7월 1일 이후 양도분 

부터는 경작기간 중 해당 피상속인(그 배우자 포함) 또는 거주자의 

사업소득금액(2017년 2월 7일 이후 양도분 부터는 사업소득금액이 

결손인  경우 ‘0’으로  봄,  농업·임업소득,  부동산임대소득, 

농가부업소득 제외)과 근로소득 총급여액의 합계액이 3천 700만 

원 이상인 과세기간 또는 복식부기 의무자 수입금액 기준이상의 

수입금액이 있는 경우 해당 과세기간은 피상속인 또는 거주자가 

경작한 기간에서 제외한다.

• 특수한 경우

-  상속받은 농지 : 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 

경작한 기간도 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간으로 

본다. 다만, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작하지 

아니한  경우에는  상속받은  날부터 3년이  되는  날까지  양도하는 

경우에 한하여 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 

기간으로 본다.

-  증여받은  농지 :  증여받은  날  이후  수증자가  경작한  기간만을 

계산한다.

-  교환된 농지 : 교환으로 인하여 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 

기간으로 계산한다.

자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 

있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다.


background image

118       세금절약 가이드

제2장 양도소득세 알뜰정보

       119

   -  대법원판례(97누706, 1998년 9월 22일)에서는 8년 이상 자경한 

농지가 일시적 관리 소홀로 양도 당시 이주민들에 의하여 불법점거 
당하여 농지로 사용되지 못한 경우를 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 
본 바 있다.

특히 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축한 후 그 분양 

대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 있는데,

이러한  경우에는  매매계약일  현재  당해  토지가  농지였다는  사실을 

적극적으로 입증하여 인정을 받아야 한다.

▶ 관련 법규 :  조세특례제한법 제69조 

조세특례제한법 시행령 제66조

33 양도일 현재 농지가 아니더라도 

농지로 인정받는 경우가 있다.

• 양도일  이전에  매매계약조건에  따라  매수자가  형질변경을  하거나 

건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. 따라서 
매매계약체결 당시에는 농지였음을 입증하면 된다.

• 환지처분  전에  해당  농지가  농지  외의  토지로  환지예정지  지정이 

되고,  그  환지예정지  지정일로부터 3년이  경과하기  전의  토지로서 
토지조성공사의  시행으로  경작을  못하게  된  경우에는  토지조성 
공사 착수일 현재 농지이면 감면을 받을 수 있다.

• 일시적 휴경상태인 경우
    공부상 지목이 농지라 하더라도 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 

있지 아니한 토지는 양도소득세 감면대상이 아니나, 일시적 휴경상태 
하에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 본다.

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일 현재 

농지상태로 양도하여야 한다. 

여기서 ‘양도일’이란 대금청산일을 말하되, 대금청산일이 분명하지 

않거나  대금청산일  전에  소유권이전등기접수를  한  경우에는  소유권 

이전등기접수일을 말한다.

그러나 현실적으로는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 

사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 

수 있는데, 다음과 같은 경우에는 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 

있으므로 이를 적극 입증하면 감면을 받을 수 있다.


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       121

120       세금절약 가이드

35

개인기업을 법인으로 전환하는 경우 
현물출자를 하거나 사업양수도 방법을 
택하면 이월과세를 적용받을 수 있다.

● 법인전환방법

법인으로 전환하는 방법에는 다음과 같은 방법이 있다.

1) 현물출자 방법

개인사업자가  사업장별로  해당  사업에  사용한  사업용  고정자산을 

새로이 설립되는 법인에 현물출자하여 법인으로 전환하는 방법이다.

사업장별로  적용하는  것이므로  하나의  사업장을  분할하여  그  중 

일부만을 법인으로 전환하는 경우에는 감면을 받지 못한다.

2) 사업양수도 방법

해당  사업을  영위하던  자가  발기인이  되어  소멸하는  사업장의 

순자산가액  이상을  출자하고,  법인설립일로부터 3개월  이내에 

해당법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하여야 

한다.

● 법인전환시세금문제

개인기업을  법인으로  전환하게  되면  개인에서  사용하던  부동산이나 

기계장치 등을 법인명의로 이전해야 하는데, 개인과 법인은 실체가 다르므로 
이에 대하여도 세금을 내야 한다.

즉, 부동산을 이전하는 데 대하여는 양도소득세가, 기계장치 등을 이전 

하는데 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다.

거주자가  사업용  고정자산을  현물출자하거나  사업양수도  방법에 

의하여 법인(소비성 서비스업을 영위하는 법인을 제외)으로 전환하는 

경우 당해 사업용 고정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있다.

34 농지의 범위를 정확히 알아두고 

해당사항이 있는 경우 적극 활용하자.

▶ 관련 법규 :  조세특례제한법 시행규칙 제27조

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정은 농지를 양도하는 

경우에 적용된다.

‘농지’는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 

사용되는  토지를  말하며,  농지경영에  직접  필요한  농막·퇴비사· 

양수장·지소·농도·수로 등도 농지로 본다.

경작에는 벼 또는 과수·인삼·연초·채소·묘목(관상수 포함)·약용 

작물·다류·화훼류·참깨·들깨·땅콩·호프 등의 작물을 재배하는 

것을 포함한다.

농지의예시

▶ 참고 예규

•   

밤나무는 과실의 수확을 목적으로 과수원의 형태를 갖추고 집단 조성할 

경우에는 농지에 해당된다.

•   

지목이 임야로 되어 있더라도 단감나무 과수원을 조성하여 단감을 생산하고 

있다면 농지에 해당된다.

•   

축 산용  사료를  생 산 하기  위하 여  옥 수 수  등 을  재배하고  있는  토 지는 

목장용지에 해당되므로 농지로 볼 수 없다.

•   

묘목을  상품전시용으로  일시  가식ㆍ판매하거나  판매목적으로  보관하여 

재배소득이 발생하지 아니한 경우에는 농지로 볼 수 없으나, 구입 후 상당기간 

가식하여 생육시킴으로써 가격이 상승하는 등 재배소득이 발생하는 경우에는 

농지에 해당된다.

Guide


background image

제2장 양도소득세 알뜰정보

       123

122       세금절약 가이드

한눈에보는국세통계

  2018년 귀속 양도소득세를 신고한 과세분 양도자산 건수는 103만9천건으로 

2017년(113만5천건) 대비 8.5% 감소

-  자산  종류별로는  토지 53만4 천건(△10.8%),  주택 25만 6 천건(△8.2%), 

기타건물 6만 9천건(△11.9%), 부동산에 관한 권리 7 만 6천건(△30.3%), 
주 식 8 만건(52.1%),  기타자 산 3 천 4백건(21.5%),  파 생상 품 2 만1천건 
(37.2%)

 

  괄호 안은 2017년 대비 증감율

※ 파생상품은 2016.1.1.부터 과세하였음.

● 양도소득세

1.  2018 년 양도자산 건수는 총 103 만 9 천건으로 2017 년 대비 8.5% 감소

(단위:천건)

[연도별 자산종류별 양도건수 현황]

▲ 토지       ● 주택       ● 기타건물       ◆ 부동산에관한권리         주식

2014년

2015년

2016년

2017년

2018년

35

47

214

554

583

550

599

534

288

281

279

256

64

82

82

78

69

86

92

109

76

56

52

80

38

그러나 개인기업을 법인으로 전환함에 따라 사업용 고정자산을 법인명의로 

이전하는 경우에는 현물출자방법을 택하든 사업양수도방법을 택하든 이전 
시점에 개인이 부담해야할 양도소득세는 신청에 의하여 이월과세 할 수 있다. 
다만, 사업용고정자산을 법인에 이전한 후 5년 이내에 법인이 인수한 자산을 
처분하거나 개인이 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분을 처분하는 
등의 경우에는 개인이 이월과세 적용받은 양도소득세를 사유 발생일이 
속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하여야 한다.

기계장치  등의  경우는  사업양수도  방법에  의하여  법인으로  이전하는 

경우에만 부가가치세를 과세하지 않는다.

또한 개인기업을 법인으로 전환함으로 인하여 취득하는 자산에 대하여는 

현물출자방법에 의하든 사업양수도방법에 의하든 모두 지방세인 취득세도 
면제하고 있다.

▶ 관련 법규 :  조세특례제한법 제32조 

조세특례제한법 시행령 제29조

이월과세

개인이 사업용 고정자산을 현물출자나 사업양수도에 따라 법인으로 전환하는 
시점에는 양도소득세를 과세하지 아니하고, 이를 양수한 법인이 해당 자산을 
양도하는 때에 개인이 종전 사업용 고정자산 등을 법인에게 양도한 날이 속하는 
과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보아 계산한 양도소득세 산출세액 상당액을 
법인세로 납부하는 것을 말한다.

Guide


background image

124       세금절약 가이드

  2018년 귀속 양도소득세를 신고한 과세분 주택*의 평균 양도가액은 3억 41백만 원

-  부동산 소재지별 평균 양도가액은 서울, 경기, 대구 순으로 높고(각 6억 29백만 원, 

3억 12백만 원, 2억 87백만 원), 전남, 경북, 강원 순으로 낮음(각 1억 20백만 원, 
1억 30백만 원, 1억 31백만 원)

 

  과세미달 및 비과세 (1세대 1주택 등) 는 제외

  2018년 귀속 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면신고 건수는 10만 

6천5백건이며, 감면 세액은 총 1조 4,435억 원

-  부동산 소재지별 감면세액은 경기도가 5,172억 원으로 가장 높고, 다음으로 

경남(1,635억 원), 경북(1,168억 원), 충남(1,087억 원), 강원(815억 원) 순

 

  2018년 양도분을 기준으로, 예정신고와 확정신고 내역을 합산

2.  2018년 귀속 양도소득세 신고된 주택의 평균 양도가액은 3억4 천1백만 원

3. 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면신고는 경기도가 가장 많아

[지역별 평균 주택 양도가액 현황]

[부동산소재지별 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 현황]

(단위 : 백만 원)

전체 서울 인천 경기 강원 대전 충북 충남 세종 광주 전북 전남 대구 경북 부산 울산 경남 제주

341

629

192

312

131

215

139

140

272

202

134

120

287

130

228

227

156

271

서울 인천 경기 강원 대전 충북 충남 세종 광주 전북 전남 대구 경북 부산 울산 경남 제주

17

56

15

7

1.

111

16

5

98

12

9

19

4

89

76

5

1,

23

7

1,

0

24

1,

4

3

3

1,

25

6

92

2,

017

811

86

15

6

315

1,

6

35

4

88

22

0

28

3

4

02

23

6

72

9

1,

0

87

6

40

1,1

6

8

710

29

4

5,1

72

815

■ 신고건수(십건)        ■ 감면세액(억 원)        

상속세

알뜰정보

제3장


background image

126       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       127

다만, 여기서 5억 원 또는 10억 원은 상속인별로 상속받은 재산에서 각각 

공제해 주는 것이 아니라 피상속인(사망한 사람)의 소유재산 합계액에서 한 
번만 공제됨에 유의하여야 한다.

피상속인의 소유재산이 5억 원(배우자가 있는 경우에는 10억 원) 이상인 

경우나 사전증여재산가액이 있는 경우 또는 상속인 이외의 자가 상속받은 
경우가 있는 경우에는 세무전문가와 상담을 해보는 것이 좋다. 

왜냐하면 기본적으로 공제해 주는 5억 원 또는 10억 원 외에 피상속인이 

부담해야  할  부채나  공과금  등  공제되는  금액이  있을  수  있으며,  사전 
증여재산가액 등이 있는 경우에는 상속공제 한도가 적용되어 상속세를 
부담하는 경우도 있기 때문이다.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제18조~제24조

일반적으로 상속세는 크게 

걱정 안 해도 된다.

그러므로 상속재산이 배우자(돌아가신 분의 배우자)가 있는 경우에는 

10억 원, 배우자가 없는 경우에는 5억 원 이하이면 상속세에 대하여 신경을  
쓰지 않아도 된다.

부모님이  돌아가시고  나면  상속을  하나도  받지  못하는  사람들도 

있겠지만  많은  사람들이  많든  적든  재산을  상속받게  되는데,  이  때 

상속받은  재산에  대하여  상속세를  내야  하는  건지  아니면  안내도 

되는지가 매우 궁금할 것이다.

결론부터  말하자면  일반적으로  상속세는  크게  걱정하지  않아도 

된다. 왜냐하면 정부에서는 중산층의 상속세에 대한 불안감을 덜어주고 

상속인의 생활안정 및 기초생활 유지를 위하여 상속공제 제도를 채택하고 

있는데, 그 공제해 주는 금액이 크기 때문에 대부분의 사람들에게는 

상속세가 과세되지 않기 때문이다.

예를 들어 부모님 두 분 중 한 분이 돌아가신 경우에는 최소한 10억 원 

을 공제해 주며, 한 분만 생존해 계시다가 돌아가신 경우에도 최소 5억 

원을 공제해 준다. 게다가 돌아가신 분이 부담해야 할 부채가 있으면 이 

또한 상속세 계산 시 공제해 준다.


background image

128       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       129

3) 상속지분 (相續持分)

피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며 

(지정상속), 유언으로 상속분을 지정하지 아니한 경우에는 민법에 

규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할한다.

배우자의상속순위

배우자는 1순위인 직계비속과 같은 순위로 공동상속인이 되며, 직계비속이 없는 
경우에는 2순위인 직계존속과 공동상속인이 된다. 직계비속과 직계존속이 모두 
없는 경우에는 배우자가 단독상속인이 된다.

법정상속분

같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 상속분이 동일한 것으로 하며, 배우자의 
상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 
가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에도 직계존속의 상속분에 5할을 
가산한다.

Guide

Guide

상속과 관련된 법률상식

1) 용어의 정의

• 

피상속인 : 사망한 사람 또는 실종선고 받은 사람

• 

상속인 : 재산을 상속받을 사람

• 

상속개시일 : 사망일 또는 실종선고일

2) 상속순위

유언으로 상속인을 지정한 경우에는 유언상속이 우선하며, 유언이 

없는 경우에는 민법에서 정한 순위에 따른다.

•  민법상 상속의 순위는 다음과 같다.

•  법정상속인을 결정함에 있어서 같은 순위의 상속인이 여러 명인 

때에는 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선 순위로 하며, 촌수가 

같은 상속인이 여러 명인 때에는 공동상속인이 된다. 예를 들어 

직계비속으로 자녀 2인과 손자녀 2인이 있는 경우에는 자녀 2인이 

공동상속인이 되고 손자녀는 법정상속인이 되지 못한다.

•  상속순위를 결정할 때 태아는 이미 출생한 것으로 본다.

우선 순위

피상속인과의 관계

상속인 해당 여부

1순위

직계비속과배우자

항상상속인이된다

2순위

직계존속과배우자

직계비속이없는경우에상속인이된다

3 순위

형제자매

1,2순위가없는경우상속인이된다

4 순위

4 촌이내의방계혈족

1,2,3순위가없는경우상속인이된다

상속세는  민법  중  상속에  관한  규정을  그대로  적용하고  있으므로 

상속세를 정확하게 이해하기 위해서는 민법 규정을 이해하는 것이 필요하다. 

따라서 이에 대하여 간단히 살펴보고자 한다.


background image

130       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       131

상속세 세금계산 구조

총상속재산

비과세재산

상속공제

과세표준

세율

상속세과세가액

불산입재산

상속세과세가액

세액공제◆등

납부할◆세액

산출세액

세대를◆건너뛴◆상속에

대한◆할증과세

•공과금
•장례비용
•채무

증여재산

• 본래의 상속재산
•간주상속재산
• 상속개시 전 

처분재산 등

•기초공제
•가업(영농)상속공제
•배우자상속공제
•그 밖의 인적공제
•금융재산상속공제
•재해손실공제
•동거주택상속공제
• 감정평가수수료 등 

(공제한도)

•10% ~ 50%

•신고세액공제
•증여세액공제
•단기재상속세액공제
•외국납부세액공제
• 문화재 자료 등 징수유예

•30%(40%) 가산

•금양임야
•묘토인 농지 등

•공익법인 등 출연재산 

•증여재산
     (창업자금,  

가업승계  
주식 포함)

-

=

=

+

-

=

-

=

×

-

-

+

상속세  세금계산  구조는  직접적인  절세방안은  아니나  어떤  것이 

상속재산에 포함되는지, 비과세 및 공제사항에는 어떤 것이 있는지 등을 

알고 이를 잘 활용하면 절세전략을 세우는데 도움이 되므로 간단히 

소개하고자 한다.

◆◆법정상속분의◆예시

구분

상속인

상속분

비율

자녀및배우자가

있는경우

장남과배우자만있는경우

장남1

배우자1.5

2/5
3/5

장남,장녀,배우자만

있는경우

장남1
장녀1

배우자1.5

2/7
2/7
3/7

장남,장녀,차남,차녀,

배우자가있는경우

장남1
장녀1
차남1
차녀1

배우자1.5

2/11
2/11
2/11
2/11
3/11

자녀는없고배우자와
직계존속만있는경우

부모와배우자만있는경우

부1
모1

배우자1.5

2/7
2/7
3/7

▶ 관련 법규 :  민법 제1000조, 제1009조, 제1112조

유류분(遺留分)제도

유언에 의하여 재산을 상속하는 경우 피상속인의 의사가 지나치게 감정에 치우치게 
되면 여러 사람의 상속인 중 한 사람에게만 재산을 상속하거나 타인에게 전 재산을 
유증(유언에 의한 재산증여)함으로써 사회적으로 바람직하지 못한 상황이 발생할 수 
있다.

그래서 민법에서는 각 상속인이 최소한도로 받을 수 있는 상속분을 법으로 정하고 
있는데 이를 ‘유류분’이라고 한다.

상속권 있는 상속인의 유류분은 다음과 같다.

• 피상속인의 배우자 및 직계비속 : 법정상속분의 1/2 
• 피상속인의 직계존속 및 형제자매 : 법정상속분의 1/3

Guide


background image

132       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       133

● 한정승인

상속재산으로 자산이 많은지 부채가 많은지 불분명한 때에는 상속으로 

인하여 취득할 재산의 한도 내에서 피상속인의 채무를 변제할 것을 조건 
으로 상속을 승인할 수 있는데 이를 ‘한정승인’이라 한다. 

따라서 한정승인을 하게 되면 상속재산보다 부채가 많다 하더라도 상속인 

본인의 고유재산을 처분하면서까지 피상속인의 채무를 변제하지 않아도 
된다. 

상속인이 한정승인을 하고자 하는 경우에도 상속개시가 있음을 안 날부터 

3개월 이내에 상속재산의 목록을 첨부하여 상속개시지의 가정법원에 한정 
승인의 신고를 하여야 한다.

다만, 상속인에게 중대한 과실이 없이 상속채무가 상속재산을 초과하는 

사실을 상속개시일로부터 3개월 이내에 알지 못한 경우에는 그 사실을 
안 날부터 3개월 이내에 한정승인을 할 수 있다.

상속포기나 한정승인은 직접적으로 상속세를 절세하는 방법은 아니나 

상속재산보다 부채가 많은 경우에는 상속포기나 한정승인 제도를 이용 
하면 상속인의 재산을 보호할 수 있다.

▶ 관련 법규 :  민법 제1019조, 제1028조, 제1030조, 제1041조

상속재산보다 부채가 많은 

경우에는 상속을 포기하는 것이 유리하다.

● 상속포기

상속을 포기하고자 하는 경우에는 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 내에 

가정법원에 상속포기 신고를 해야 한다. 그러나 이 기간은 이해관계인 또는 
검사의 청구에 의하여 가정법원이 연장할 수 있다.

공동상속의 경우에도 각 상속인은 단독으로 상속을 포기할 수 있다. 

상속을 포기하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 된다.
즉, 피상속인의 재산상의 모든 권리와 의무는 상속을 포기한 자에게는 

승계되지 아니한다. 포기한 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 

상속인에게 귀속된다.

상속이 개시되면 피상속인의 재산상의 모든 권리와 의무는 상속인의 

의사와는 관계없이 법률상 모두 상속인이 물려받게 된다. 

상속재산이 부채보다 많다면 별 문제가 없으나, 부채가 상속 재산 

보다  많은  경우에도  상속인의  의사를  무시하고  자산과  부채를  모두  

상속인에게  승계시킨다면  이는  매우  가혹한  일이다.  왜냐하면  상속 

재산으로  피상속인의  채무를  전부  갚지  못하므로  상속인  본인의 

고유재산으로 갚아야 하기 때문이다. 

따라서 민법에서는 상속포기제도를 두어 상속인을 보호하고 있다.


background image

134       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       135

신청자격◆및◆이용절차

•신청자격

 -  민법상 제1순위 상속인(직계비속, 배우자)

◆◆◆◆※단,제1순위상속인이없는경우는2순위상속인(직계존속,배우자)신청가능
◆◆◆◆※1·2순위가없는경우는3 순위(형제자매 )신청가능 (증명서류필요 )

 -  대습상속인

 -  실종선고자의 상속인

•신청방법

 -  사망신고 할 때  가까운 시청이나 구청, 읍·면·동 주민센터 방문하여 

신청 또는 온라인 신청(정부24 : www.gov.kr)

◆◆◆◆※신청·조회·발급→‘안심상속’으로검색

 -  사망신고 이후에 신청할 경우에는 사망일이 속한 달의 말일부터 6월 

이내 신청 가능

•구비서류

 - 상속인이 신청할 경우에는 상속인 본인의 신분증 지참
 -  대리인이 신청할 경우에는 대리인의 신분증, 상속인의 위임장, 상속인의 

본인서명사실확인서(또는 인감증명서) 지참

 -  사망신고 이후에 신청할 경우에는 가족관계증명서 제출

◆◆◆◆※온라인신청의경우,공인인증서필요

조회내용

•금융거래

 -  은행,  농협,  수협,  신협,  산림조합,  새마을금고,  상호저축은행, 

보험회사,  증권회사,  자산운 용사,  선물회사,  카드사,  리스사, 
할부금융회사,  캐피탈,  은행연합회,  예금보험공사,  예탁결제원, 

5

피상속인의 금융재산이나 
부동산을 모를 때는  
안심상속 원스톱 서비스를 이용하자.

행정안전부에서는 상속인이 피상속인의 금융거래, 토지, 건축물, 자동차, 

세금 등의 확인을 개별기관을 일일이 방문하지 않고 한 번의 통합신청으로 
문자·온라인·우편 등으로 결과를 확인하는 안심상속 원스톱 서비스를 
제공하고 있다.

불의의  사고로  피상속인이  갑자기  사망하였거나  별거하고  있다가 

사망한  경우에는  상속인이  피상속인의  재산에  대해서  정확히  알  수  

없는 경우가 있다.

특히, 화재사고가 발생하여 예금통장 등이 타버린 경우에는 상속인의 

금융재산 등을 파악하는데 더욱 어려움이 많을 것이다.

더구나 상속인들은 피상속인이 보유하고 있는 부동산 및 금융재산 

등에  대하여  상속개시일이  속하는  달의  말일로부터 6개월  이내에 

상속세를 신고·납부하도록 되어 있어, 고의성이 없어도 상속재산의 

행방을 몰라 부득이하게 상속세를 적기에 납부하지 못하는 사태가 벌어질 

수 있다.

이런  경우에는  행정안전부에서  상속인들에게  제공하는  안심상속 

원스톱 서비스를 활용할 수 있다.


background image

136       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       137

세무서에서 상속세를 결정할 때는 피상속인의 금융자산이나 부동산 등을 

조회하여 신고누락 여부를 검증하고 있으므로 신고할 때 누락하면 안 물어도 
될  가산세(무신고·과소신고가산세 10%~40%,  납부지연가산세 1일 
0.025%)를 물게 된다. 

그러므로 피상속인이 금융회사와 거래를 한 것으로 판단되거나 의심되는 

부동산이  있을  경우에는  금융감독원이나  국토교통부(지방자치단체 
지적부서)에 조회하여 상속 재산과 부채를 정확히 파악함으로써 공제받을 수 
있는 부채를 공제받지 않는다든가, 안 물어도 될 가산세를 무는 일이 없도록 
하자.

▶ 출처 :  사망자 및 피후견인 등 재산조회 통합처리에 관한 기준 

(행정안전부 예규 제42호)

신용보증기금,  기술신용보증기금,  주택금융공사,  한국장학재단, 
미소금융중앙재단, 한국자산관리공사, 우정사업본부, 종합금융회사, 
대부업 신용정보 컨소시엄 가입 대부업체

•국세 : 국세 체납액 및 납부기한이 남아있는 미납 국세, 환급세액

•연금 : 국민연금·공무원연금·사립학교교직원연금, 군인연금 가입유무

•토지·건축물 : 개인별 토지·건축물 소유 현황

•지방세 : 지방세 체납내역 및 납부기한이 남아있는 미납 지방세, 환급세액

•자동차 : 자동차 소유내역

•건설근로자퇴직공제금 : 건설근로자퇴직공제금 가입여부

조회결과◆확인방법

 -  상속인이  사망자  재산조회  통합처리  신청서에  기입한  조회결과 

확인방법에 따라 안내

 -  자동차 정보는 접수 시, 토지·건축물·지방세 정보는 7일 이내, 금융· 

국세·(국민·공무원·사학·군인)연금 정보는 20일 이내에 결과를 
확인

    • 금융 거래, 국민연금 : 각 기관의 누리집에서 조회

-금융감독원:www.fss.or.kr

-국민연금공단:www.nps.or.kr

    • 국세(국세청) : 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 조회

    • 토지, 건축물, 지방세, 자동차 : 직접 방문수령, 우편, 문자(SMS) 중 선택

◆◆◆◆◆◆※정부24 의경우:문자 (SMS),우편,방문수령가능


background image

제 3장 상속세 알뜰정보

       139

138       세금절약 가이드

상속재산에 어떤 것이 있는지  

알아보자.

본래의◆상속재산

본래의 상속재산은 피상속인이 사망할 당시 소유하고 있는 재산으로서 

부동산, 주식 등과 같이 금전으로 환산이 가능한 경제적 가치가 있는 물건과 
특허권, 저작권 등과 같이 재산적 가치가 있는 법률상·사실상의 권리 등이 
있다.

간주상속재산

간주상속재산에는 보험금, 신탁재산, 퇴직금 등이 해당된다. 간주상속재산은 

본래의 상속재산은 아니지만, 그 재산을 취득한 결과 상속으로 취득하는 경우와 
동일한 경제적 이익이 발생하기 때문에 조세회피방지, 실질과세, 과세형평을 
위해 상속재산에 포함하고 있다. 

추정상속재산

피상속인이 사망하기 전에 재산을 처분하거나 예금을 인출하여 현금을 직접 

증여하는 등 변칙적인 방법으로 상속세를 회피할 가능성이 높아, 이러한 
행위를 방지하기 위하여 피상속인이 사망하기 전 일정한 기간 내에 소유재산을 

상속세는 사망을 원인으로 하는 세금이기 때문에 주기적으로 부담하는 

부가가치세나 소득세와 달리 접할 수 있는 기회가 많지 않은 세금이다. 이 

때문에 피상속인이 어떤 재산을 갖고 있는 경우 상속세 신고를 해야 하는지 

잘 모르는 경우가 많다.

상속세 과세대상이 되는 상속재산은 본래의 상속재산과 간주상속재산, 

추정상속재산으로 구분된다.

상속세는 피상속인이 사망 당시에  

가지고 있는 재산만 신고를 하면 된다?

사망일 전 2년 이내에 부동산을 처분하거나 예금을 인출하게 된 경우로 사망일 

전 2년 이내에 5억 원 이상, 1년 이내에 2억 원 이상의 부동산을 처분 또는 
예금을 인출하게 된 경우에는 그 처분(인출)가액의 사용처를 밝혀야 한다. 

실제로 상속인들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 부분이다. 많은 이들이 

사망일 당시 피상속인이 가지고 있는 재산에 대해서만 상속세가 과세된다고 
오해를 하고 있다. 하지만 피상속인이 사망일 전에 처분한 재산 중 사용처를 
밝히지 못하는 부분도 상속재산에 포함될 수도 있다는 것을 알아 두자.

예를 들어 아버지가 사망한 이후, 상속세 신고를 위해 상속재산을 정리하던 

중 아버지가 사망하기 6개월 전에 3억 원짜리 아파트 1채를 처분하고, 은행 
예금에서 1억 원을 인출하신 사실을 알게 되었다. 그러나 아파트 처분대금과 
예금 인출대금을 어떻게 사용하셨는지 알 수가 없는데 상속세 신고를 할 때, 
어떻게 해야 할까?

예금인출한 1억 원은 사망하기 전 1년 이내 2억 원 미만에 해당하므로 

사용처 소명대상이 아니나, 부동산처분금액인 3억 원은 사망하기 전 1년 
이내 2억 원 이상에 해당하므로 사용처 소명대상에 해당하여 추정상속재산에 
해당된다.

따라서, 아버지가 어느 정도 연세가 있다면 부동산 등을 처분하는 경우 

처분대금에 대한 사용처, 사용일자 등을 기록하고 증빙을 보관하는 것이 세금 
문제에 있어 유리하다.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제15조,  

상속세 및 증여세법 시행령 제11조 


background image

140       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       141

상속·증여재산에 대한  

평가의 원칙은 시가이다.

부동산 등 재산을 상속이나 증여받을 때, 그 재산의 평가액이 얼마인지에 

따라 납세자가 부담할 세액이 결정된다. 따라서, 재산을 어떻게 얼마의 가치로 
평가하는지가 중요한 문제이다.

상속이나  증여재산을  평가할  때는  시가로  평가하는  것이  원칙이며, 

세법에서는 ‘상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 
증여일 현재의 시가에 따른다.'라고 규정하고 있다.

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 

성립된다고 인정되는 가액을 말하는데, 시가에는 해당 재산의 실제 매매가액 
이외에도 감정, 수용, 공매 또는 경매가액도 포함된다.

세법에서는 재산평가 시점을 상속개시일 또는 증여일로 정하고 있으며, 

상속재산의 경우에는 상속개시일 전·후 6개월, 증여재산의 경우에는 증여일 
전 6개월, 후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우  
그 확인되는 가액을 시가로 인정한다.

※평가기간외에도시가로인정하는경우 (상증법시행령제 49 조제1항단서)

①  평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등*이 있는 경우

② 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우  

위 ①, ②의 경우로서 납세자 또는 지방국세청장·세무서장이 신청하는 때에는 

평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 인정할 수 있음

*매매등:매매·감정·수용·경매또는공매

○해당재산에대해매매사실이있는경우에는그거래가액.이경우특수관계인과의

거래등그거래가액이객관적으로부당하다고인정되는경우등에는제외

○해당재산 (주식및출자지분은제외) 에대하여2이상의공신력있는감정기관 *이

평가한감정가액이있는경우에는그감정가액의평균액

*10억이하의부동산의경우하나이상의감정기관

처분하거나 예금을 인출 또는 채무를 부담한 경우 그 금액이 일정금액 이상인 
경우에는 상속인에게 자금의 사용처를 입증하도록 하고 있다.

이에 따라 상속인이 사용처를 소명한 결과, 입증하지 못한 금액에서 일정 

금액을 차감한 금액은 상속인이 현금으로 상속받은 것으로 추정하여 상속세 
과세가액에 산입하는데, 이를 추정상속재산이라 한다.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제3조, 제8조∼제10조, 제15조  

상속세 및 증여세법 시행령 제4조∼제6조, 제11조


background image

142       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       143

병원비는 사망 후 내거나 피상속인의 

재산으로 납부하는 것이 좋다.

예를 들어 피상속인이 중병으로 장기간 입원하여 병원비가 5,000만 원이 

나온 경우 자녀들의 재산으로 병원비를 전액 납부하였다면 상속재산에서 
공제를 받지 못한다.

피상속인이 큰 병에 걸렸거나 장기간 입원한 경우에는 병원비도 상당히 

많은 금액이 든다. 이런 경우 많은 사람들이 피상속인 명의의 예금잔액이 

있다 하더라도 자녀들의 통장에서 돈을 인출하여 병원비를 납부하는 

경향이 있는데, 이는 상속세 측면에서는 전혀 도움이 안 되고 오히려 안 

내도 될 세금을 내는 결과가 된다.

피상속인의 재산으로 병원비를 납부하면 그만큼 상속재산이 감소 

하므로 감소한 분에 대한 세금만큼 적게 낼 수 있지만, 자녀들의 재산으로 

병원비를 납부하면 상속재산은 변동이 없기 때문에 그만큼 세금을 더 

내는 결과가 된다.

또한 피상속인이 돌아가실 때까지 내지 못한 병원비는 채무로서 공제를 

받을 수 있다.

그러므로 피상속인의 병원비는 돌아가시고 난 후에 내던가 그 전에 꼭 

내야 하는 경우에는 피상속인의 재산에서 내는 것이 유리하다. 

상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 하는 것이 원칙이지만 시가를 

산정하기 어려운 경우가 있을 수 있다. 

세법에서는 이와 같은 문제를 보완하기 위하여 평가해야 할 재산의 시가를 

산정하기 어려운 경우에는 재산 종류별로 평가할 수 있는 방법을 규정하고 있다.

< 주요 재산 종류별 평가 방법 >

구분

평가방법

토지

개별공시지가
• 인터넷www.realtyprice.kr>개별공시지가

주택

개별주택가격,공동주택가격
• 인터넷www.realtyprice.kr>개별단독주택공시가격,공동주택공시가격

오피스텔및

상업용건물

상업용건물/오피스텔기준시가
다만,고시된기준시가가없을경우일반건물평가방법으로산정
• 국세청홈택스(www.hometax.go.kr)>조회 / 발급>기타조회>

기준시가조회>상업용건물/오피스텔

일반건물

국세청장이고시하는건물기준시가산정방법에따라평가
• 국세청홈택스(www.hometax.go.kr)>조회 / 발급>기타조회>

기준시가조회>건물기준시가 (양도 ),건물기준시가 (상속,증여 )

임대차계약이

체결된

부동산등

사실상임대차계약이체결되거나,임차권이등기된부동산의경우토지의
개별공시지가및건물의기준시가와1년간임대료를환산율 (12%) 로나눈
금액에임대보증금을합계한금액을토지와건물별로비교하여큰금액

코스피·코스닥

상장주식

평가기준일이전·이후각2월간에공표된매일의거래소최종시세가액의
평균액

비상장주식

1주당순손익가치와순자산가치를각각3 과2의비율로가중평균한가액

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제60조 

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

○해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액·

경매가액또는공매가액.이경우물납한재산을상속인또는그와특수관계인이
경매또는공매로취득한가액은시가로보지않음

○평가대상재산과면적·위치·용도및기준시가가동일하거나유사한다른재산의

매매·감정·수용·경매또는공매등의가액


background image

144       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       145

10 생명보험금과 퇴직금 등도 

상속재산으로 볼 수 있다.

● 생명보험금

피상속인의 사망으로 인하여 지급 받는 생명보험 또는 손해보험의 보험금 

으로서 피상속인이 보험계약자가 된 보험계약에 의하여 지급 받는 것은 
상속재산으로 본다.

보험계약자가 피상속인이 아니더라도 피상속인이 사실상 보험료를 지불 

하였을 때에는 피상속인을 보험계약자로 보아 이를 상속재산으로 본다.

이 때 상속재산으로 보는 보험금의 가액은 아래와 같이 계산한 금액으로 

한다.

상속재산으로

보는보험금

=

×

피상속인이부담한보험료합계액

피상속인의사망시까지불입된

보험료의총합계액

보험금수령액

흔히 상속재산이라 하면 상속개시 당시 피상속인이 소유하고 있던 

부동산이나 예금 등만 해당되는 것으로 알고 있는 경우가 많은데, 상속세 

및 증여세법에서는 위와 같은 본래의 상속재산뿐만 아니라 다음과 같은 

생명보험금 및 퇴직금 등도 상속재산으로 간주하고 있다.

그러나 피상속인의 재산으로 납부하거나 돌아가시고 난 후에 상속재산으로 

납부하면 5,000만 원을 공제받을 수 있으므로 그에 대한 상속세만큼을 
절세할 수 있다. 

절세받을  수  있는  금액은  과세표준의  크기에  따라  병원비  납부액의 

10~50%이다.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제14조, 제15조, 제26조 

상속세 및 증여세법 시행령 제11조


background image

146       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       147

11 상속재산을 공익법인에 출연하려거든  

신고기한 내에 출연해야 한다.

상속세 및 증여세법에서는 “피상속인 또는 상속인이 종교·자선·학술 

그 밖의 공익을 목적으로 하는 사업을 하는 자(공익법인 등)에게 출연한 
재산에  대하여는  상속세  신고기한  내에  출연한  경우에  한하여  상속세 
과세가액에 산입하지 아니한다”고 규정하고 있다.

그러므로  공익법인  등에  상속재산을  출연하고자  한다면  상속세 

신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월) 내에 출연하여 세금을 
절감하도록 하자. 

한편, 정부에서는 공익법인에 대한 사후관리를 통해, 상속인이 재산을 

출연한 공익법인 등의 이사 현원의 1/5을 초과하여 이사가 되거나 이사의 
선임 기타 사업운영에 관한 중요사항을 결정할 권한을 가지고 있는 경우에는 
공익법인에 재산을 출연했더라도 상속세를 과세하고 있다.

따라서 공익법인에 재산을 출연할 때에는 요건을 충분히 검토한 후 그 

요건에 맞추어 출연해야 한다. 공연히 상속세를 줄여 보겠다고 공익사업에 
출연하는 것으로 위장하였다가는 나중에 과소신고가산세 등을 추가적으로 
부담하는 경우가 발생할 수도 있으니 말이다.

요즈음은 평생 모은 재산을 자식에게 전부 물려주기보다는 장학재단을 

설립하거나 학교에 기부하는 사례가 늘고 있다.

상속의 경우에도 피상속인이 유언으로 상속재산의 전부 또는 일부를 

공익법인에 출연하도록 하는 경우가 있는데, 이러한 경우 세금문제는 

어떻게 될까?

● 퇴직금등

퇴직금·퇴직수당·공로금·연금·기타 이와 유사한 것으로서 피상속인 

에게 지급될 것이 피상속인이 사망함으로 인하여 상속인에게 지급되는 것은 
상속재산으로 본다.

다만, 국민연금법·공무원연금법·사립학교교직원연금법·군인연금법 

등의  규정에  따라  지급  받는  유족연금·유족일시금·유족보상금  등은 
상속재산으로 보지 아니한다.

● 신탁재산

피상속인이 신탁한 재산도 상속재산으로 본다. 다만, 신탁의 이익을 받을 

권리를 다른 사람이 소유하고 있는 경우에는 그 이익에 상당하는 가액은 
상속재산에서 제외한다.

위와  같은  재산은  상속이라는  법률상  원인에  의하여  취득한  재산은 

아니지만, 그 재산의 취득 결과가 상속으로 인해 취득한 것과 같은 결과를 
나타내므로 상속세 및 증여세법에서는 이를 상속재산으로 간주하고 있다.

상속세를 신고할 때는 위와 같은 간주상속재산도 빠짐없이 챙겨서 신고하는 

것이 좋다. 왜냐하면 상속세를 신고하지 않거나 신고해야 할 금액보다 적게 
신고한 경우에는 10%~40%의 무신고·과소신고가산세를 물어야 하고, 
납부까지 하지 않으면 내야 할 세금의 1일 0.025%를 가산세로 또 물어야 
하기 때문이다.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제8조, 제9조, 제10조


background image

148       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       149

12

상속재산 중에 상속세가 비과세되는
금양임야나 묘토인 농지가 포함되어 
있는지 살펴보자.

● 금양임야(禁養林野)

‘금양임야’란 묘지를 보호하기 위하여 벌목을 금지하고 나무를 기르는 묘지 

주변의 임야를 말하는 것으로서, 다음과 같은 요건을 충족하여야 한다.

•  피상속인이 제사를 모시고 있던 선조의 분묘(무덤) 주변의 임야 

이어야 한다.

•  제사를 주재하는 상속인(공동으로 제사를 주재하는 경우에는 그 

공동 상속인 전체)을 기준으로 9,900㎡까지만 비과세 된다.

● 묘토(墓土)인농지

‘묘토’라 함은 묘지와 인접한 거리에 있는 것으로서 제사를 모시기 위한 

재원으로 사용하는 농지를 말하며, 다음과 같은 요건을 충족하여야 한다.

상속재산 중에 선산이나 조상들의 묘지가 있는 농지가 포함되어 있는 

경우 다음과 같은 요건을 충족하는 금양임야와 묘토인 농지에 대하여는 

상속세가 과세되지 않는다. 다만, 금양임야와 묘토인 농지의 재산가액의 

합계액이 2억 원을 초과하는 경우에는 2억 원 까지만 비과세 된다.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제16조, 상속세 및 증여세법 시행령 제12조

▶‘공익법인등’이라함은

다음과같은사업을영위하는개인또는법인을말한다.

 

①  종교의 보급, 기타 교화에 현저히 기여하는 사업

 

②  「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 의한 학교 및 「유아 교육법」에 따른 

유치원을 설립·경영하는 사업

 

③  「사회복지사업법」의 규정에 의한 사회복지법인이 운영하는 사업

 

④ 「 의료법」 에 따른 의료법인이 운영하는 사업

 

⑤  「법인세법」 제24조 제3항에 해당하는 기부금을 받은 자가 해당 기부금으로 

운영하는 사업

 

⑥  「법인세법  시행령」  제 39 조  제1항  제1호  각목의  규 정에  의한  지정 

기부금단체  등  및 「소득세법  시행령」  제 80 조  제1항  제 5 호에  따른 
기부금대상민간단체가 운영하는 고유목적사업. 다만, 회원의 친목 또는 
이익을 증진시키거나 영리를 목적으로 대가를 수수하는 등 공익성이 있다고 
보기 어려운 고유목적사업은 제외한다.

 

⑦  「법인세법  시행령」  제 39조  제1항  제2 호  다목에  해당하는  기부금을 

받는자가 해당 기부금으로 운영하는 사업. 다만, 회원의 친목 또는 이익을 
증진시키거나 영리를 목적으로 대가를 수수하는 등 공익성이 있다고 보기 
어려운 고유목적사업은 제외한다.

Guide


background image

제 3장 상속세 알뜰정보

       151

150       세금절약 가이드

13

사망하기 1~2년 전에 재산을 처분하거나 
예금을 인출하는 경우에는 사용처에 대한 
증빙을 철저히 갖추어 놓아야 한다.

대부분의 사람들은 상속세는 상속개시(사망) 당시 피상속인이 소유하고 

있던  재산을  상속하는  경우에만  내는  것으로  알고  있으나,  상속세  및 
증여세법에서는 상속개시 전에 재산을 처분하여 과세자료가 쉽게 드러나지 
않는 현금으로 상속인에게 증여하거나 상속함으로써 상속세를 부당하게 감소 
시키는 것을 방지하기 위하여 상속개시 전 일정기간 내에 일정한 금액 이상을 
처분하고 처분금액의 용도가 명백하지 아니한 경우에는 상속세를 과세하도록 
규정하고 있다.

사업가로서 50억대 재산을 소유하고 있는 최갑부 씨는 오랜 지병으로 

얼마 살지 못할 것 같자 자녀들에게 부담을 주지 않기 위해 상가건물을 

20억 원에 처분하여 그 중 12억 원은 거래처 채무변제 및 병원비 등으로 

지출하고 나머지는 4자녀에게 2억 원씩 나누어 주었다.

그로부터 몇 달 후에 최갑부 씨는 사망하였으며, 자녀들은 상속받은 

재산에 대해서만 상속세를 신고하였다.

그런데 얼마 후 지방국세청에서 상속세 조사를 나와 상가건물 처분 

대금을 어디에 사용하였는지 소명해 줄 것을 요구하였으나 자녀들은 

내용을 잘 모를 뿐만 아니라 증빙도 갖추어 놓지 않아 소명을 하지 못하여 

약 10억 원에 가까운 상속세를 추징당하였다.

이와 같은 세금을 물지 않기 위해서는 어떻게 해야 하나?

•  피상속인이  제사를  모시고  있던  선조의  묘제(산소에서  지내는 

제사)용 재원으로 사용하는 농지이어야 한다.

•  제사를 주재하는 자에게 상속되어야 한다.

•  제사를 주재하는 상속인을 기준으로 1,980㎡ 까지만 비과세 된다.

선산이 있는 집안의 종손이 상속을 받는 경우에는 상속세 비과세 요건을 

갖춘 금양임야 및 묘토에 해당되는 상속재산이 있는 경우가 많이 있으며, 
특히  선산이  대도시  주변에  있는  경우에는  최대 2억  원까지  상속재산 
가액에서 비과세 받을 수 있다.

따라서 상속재산 중에 조상의 무덤이 있는 선산이 포함되어 있는 경우에는 

최소한 비과세대상 면적만이라도 제사를 주재하는 자에게 상속을 해주어 
세금을 절감하도록 하자.

▶ 관련 법규 :  상속세 및 증여세법 제12조 

상속세 및 증여세법 시행령 제8조


background image

152       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       153

‘재산종류별’이라 함은 다음과 같이 구분한 것을 말한다.

•  현금·예금 및 유가증권

•  부동산 및 부동산에 관한 권리

•  기타 재산

객관적으로 용도가 명백하지 아니한 경우란 다음에 해당하는 것을 말한다.

•  피상속인이 재산을 처분하거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액을 

지출한 거래상대방이 거래증빙의 불비 등으로 확인되지 아니하는 

경우

•  거래상대방이 금전 등의 수수사실을 부인하거나 거래상대방의 재산 

상태 등으로 보아 금전 등의 수수사실이 인정되지 아니하는 경우

•  거래상대방이 피상속인과 특수관계에 있는 자로서 사회통념상 지출 

사실이 인정되지 않는 경우

•  피상속인이 재산을 처분하고 받은 금전 등으로 취득한 다른 재산이 

확인되지 아니하는 경우

•  피상속인의 연령·직업·경력·소득 및 재산상태 등으로 보아 지출 

사실이 인정되지 아니하는 경우

● 객관적으로용도가명백하지아니한경우

피상속인이 상속개시 전에 처분한 재산의 사용처를 상속인이 정확하게 

밝히는 것은 현실적으로 매우 어렵다. 

● 상속재산으로보는경우

피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 

재산종류별로 구분하여

•  상속개시일 전 1년 이내에 2억 원 이상이거나 2년 이내에 5억 원 

이상인 경우로서

•  용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우에는 

이를 상속인이 상속받은 재산으로 본다.

위에서 1년 이내에 2억 원(2년 이내 5억 원) 여부 판단은 해당 기간 동안에 

실제 영수한 금액으로 판단하고, 예금의 경우는 피상속인의 예금계좌에서 
인출된 금액의 합계액에서 피상속인의 예금계좌에 재입금된 금액을 차감한 
금액을 기준으로 판단하되, 예금계좌가 여러 개인 경우에는 이를 합산하여 
적용한다.

상속개시 전 처분재산의 용도를 밝혀야 하는 대상이 상속개시 전 1년 

내 2억  원(또는 2년  내 5억  원)  이상이므로  이에  해당되지  않는  경우 
즉, 상속개시 전 1년 이내에 2억 원에 미달하거나 2년 이내에 5억 원에 
미달하는 경우에는 용도를 밝히지 않아도 된다. 

다만, 1년 내 2억 원, 2년 내 5억 원에 미달한다 하더라도 처분대금 등이 

상속인에게 증여된 사실이 명백한 경우에는 그러하지 아니한다. 


background image

154       세금절약 가이드

제 3장 상속세 알뜰정보

       155

14

중소법인의 대표자가 법인과 금전거래를 
하는 경우에도 자금의 사용처에 대한 
증빙을 철저히 갖추어 놓자.

조그만 중소기업을 운영하고 있는 정 사장은 회사의 자금사정이 어려울 

때마다 개인적으로 사채 등을 빌려 일시적으로 사용한 후 변제하곤 

하였다.

그러던 중 정 사장이 심장마비로 갑자기 사망하게 되었으며, 유족들은 

사망당시 정 사장이 소유하고 있던 재산에 대해서 상속세를 신고하고 

세금까지 납부하였다.

그런데 얼마 후 세무서에서 상속세 조사를 하면서 정 사장이 사망하기 

전 2년 이내에 회사에 자금을 빌려주었다가 회수한 금액의 합계액에서 

회사에 빌려 준 금액의 합계액을 차감한 순 가수금 반제금액이 약 7억 원 

에 달하므로 회수한 자금의 사용처를 소명해야 한다는 것이 아닌가?

평소  회사와  관련한  업무는  정  사장이  혼자서  처리하였으므로 

상속인들은 그 내용을 알지 못해 사용처를 밝히지 못하자, 세무서에서는 

이 금액도 상속재산으로 보아 상속세를 추징한다고 한다.

이와 같이